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Desmembramento de imóvel

Ser proprietário de um imóvel ou imóveis é uma tarefa que requer cuidados e precauções, seja com as despesas ordinárias ou até mesmo aquelas que podem surgir em determinadas ocasiões. Por isso, o mercado imobiliário constantemente vêm buscando e criando estratégias para quem investe e procura a otimização dos empreendimentos.

Nesse contexto, surge o desmembramento de imóvel que, apesar de ser um termo comum na área imobiliária, muitos desconhecem seu processo e sua definição. Sendo assim, é importante conhecer este facilitador de construtoras e proprietários de bens imóveis.

Sendo assim, trouxemos no presente artigo o conceito e a forma de funcionamento deste procedimento, levando em consideração o trâmite do processo de desmembramento.

Conceito

O desmembramento de imóvel é um direito do proprietário do bem, assegurado pela prefeitura de cada município, bem como garantido pela Lei n. 6.766/1979, que discorre sobre o parcelamento do solo urbano, mais especificamente no artigo 2º, §2º da Lei, que o seguinte dispõe:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

( …)

• 2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

(…)

(Grifo Nosso)

Dessa forma, o principal objetivo do desmembramento de imóvel é permitir que os proprietários possam dividir a propriedade em duas frações ou mais. No entanto, para que essa ação seja legal, de acordo com a norma do artigo acima, é importante que exista o aproveitamento do sistema viário existente.

Ao optar pelo desmembramento, vale destacar que existe um espaço maior para acomodar outras edificações, se existir a aprovação da prefeitura para essa ação. Para ficar claro: quando há o desmembramento, é possível que o proprietário ou até mesmo que uma construtora possa colocar mais de um imóvel onde antes era um terreno único e que agora está divido em partes.

Entretanto, vale relembrar que, nos termos do artigo acima, essa atividade só será liberada nos casos em que a criação de ruas e vias não for necessária, sem alteração do formato/tamanho das ruas já existentes.

Quando pode ser feito

O primeiro passo para realizar o processo de desmembramento de imóvel é verificar na prefeitura qual é o tamanho mínimo dos lotes do município. É importante mencionar que nos casos em que o terreno não estiver enquadrado no tamanho, não será possível fracionar a propriedade.

Outro requisito é que o imóvel esteja inserido em uma região reconhecida pelo órgão, ou seja, onde existam áreas que façam parte do sistema viário, como logradouros, entre outros.

Caso a propriedade esteja inserida em uma região que ainda não está oficialmente caracterizada como bairro, será necessária a realização de obras de urbanização, antes de dar início ao desmembramento.

Vale lembrar que essas obras devem ser de conhecimento da Secretaria de Urbanismo do município, que é o órgão responsável por avaliar o que será necessário na região onde se encontra o bem.

Como funciona

Após verificar os requisitos exigidos pela prefeitura, será necessário que o proprietário abra a solicitação para o parcelamento de solo na prefeitura. Sendo necessário a apresentação de alguns documentos, como:

• Comprovante de pagamento de taxa;
• Título de propriedade;
• Requerimento assinado pelo proprietário do imóvel;
• Planta arquitetônica, memorial descritivo e levantamento topográfico do imóvel;
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• Certidão negativa dos tributos municipais;

A partir da juntada dos documentos necessários para o processo de desmembramento, a próxima etapa é apresentar todos eles junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Tudo devidamente avaliado, a prefeitura emitirá uma certidão contendo a descrição de todas as características dos terrenos desmembrados e, com esse documento será possível realizar a certificação junto ao Registro de Imóveis.

Além disso, uma etapa considera importante é a verificação do imóvel por um profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), afinal, a planta será criada a partir dessa avaliação.

Em resumo, os documentos exigidos são vários e os trâmites de um processo de desmembramento de imóvel normalmente são burocráticos.

Dessa maneira, a fim de evitar atrasos no procedimento ou até mesmo uma possível recusa no processo de desmembramento de imóvel, recomenda-se contar com o auxílio de profissionais especializados, como advogados que atuem na área consultiva envolvendo o direito imobiliário, direito contratual, entre outras áreas de grande importância para este tipo de processo.

Estes profissionais poderão oferecer uma consultoria/assessoria jurídica essencial para garantir uma economia nos custos e fazer com que o processo ocorra de maneira célere e adequada com os trâmites legais gerais e da localização da propriedade.

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