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Sublocação: Saiba como funciona

A sublocação de um imóvel é uma prática já antiga que ocorre dentro do mercado imobiliário. Nela, o locatário cede o uso do imóvel alugado para uma terceira pessoa, passando a cobrar o aluguel da sublocatária.

Nesse contexto, algumas dúvidas podem surgir a respeito da legalidade da prática de sublocação de um imóvel. Contudo, frisa-se que a Lei do Inquilinato, nº. 8.245/1991, autoriza essa prática, conforme o disposto nos artigos 14, 15 e 16, seguindo no que couber, as regras da locação.

Portanto, nesse artigo buscaremos esclarecer alguns pontos relevantes dentro dessa antiga prática ocorrente no mercado imobiliário, para que as partes envolvidas numa sublocação possam compreender um pouco do tipo de negócio jurídico do qual irão participar.

Como funciona a sublocação?

A sublocação de um imóvel ocorre quando o locatário de um imóvel alugado, por sua vez, aluga parte ou todo o imóvel para outra pessoa, denominada sublocatário. Esse tipo de operação cria uma relação jurídica adicional, em que o locatário original se torna também um locador, e o sublocatário passa a ocupar o imóvel, comprometendo-se, cada qual, com os encargos relativos ao imóvel.

A prática da sublocação é uma situação que requer atenção especial, já que geralmente ela só pode ocorrer com a devida autorização do locador original, que é o proprietário do imóvel. Isso porque a relação contratual estabelecida entre o locador e o locatário por meio do contrato de locação, normalmente, proíbe ou exige a prévia autorização para sublocar o imóvel.

Assim, antes de sublocar o imóvel, o locatário deve verificar as condições do contrato de locação original e, caso haja permissão expressa para a sublocação, seguir as orientações e formalidades previstas. Em alguns casos, pode ser necessário assinar um novo contrato de locação com o sublocatário, especificando as regras e responsabilidades entre as partes.

É importante saber que, nos contratos de locação em que as cláusulas a respeito da sublocação não estiverem definidas, o locatário deverá notificar o locador caso tenha a intenção de sublocar o imóvel, sendo que o locador terá um prazo de 30 dias para dar sua resposta.

Ainda, imperioso destacar que, mesmo havendo autorização para sublocação, o locatário original permanece responsável perante o locador original por todos os termos e obrigações do contrato original de locação. Portanto, se o sublocatário não cumprir suas obrigações ou causar danos ao imóvel, o locatário original poderá ser responsabilizado.

Regras sobre a Lei do Inquilinato

Além do exposto acima, existem certas regras sobre a Lei do Inquilinato que as partes precisam estar cientes caso tenham interesse na prática da sublocação. Algumas delas são:

Primeiramente, o contrato de sublocação é de natureza acessória, portanto, segue as mesmas regras do contrato de locação, isso significa dizer que, com a rescisão do contrato de locação, a sublocação também terá seu fim. Caso isso aconteça fora do prazo acordado, o sublocatário tem direito à indenização contra o sublocador;

Ainda, a legislação estabelece que o valor do aluguel da sublocação não deve ultrapassar o valor da locação original, a menos que o imóvel seja destinado a habitações multifamiliares, ou seja, de uso coletivo. Nesse caso, o somatório dos aluguéis das sublocações não pode ser superior ao dobro do valor da locação original.

O sublocatário tem a obrigação de manter o imóvel em boas condições e devolvê-lo ao sublocador no mesmo estado em que o recebeu. Para registrar as condições do imóvel antes e depois da sublocação, é essencial realizar vistorias, que devem ser anexadas tanto ao contrato de sublocação quanto ao de rescisão. E no caso de inadimplência pelo locatário original, o sublocatário assume a responsabilidade de pagar diretamente ao locador os aluguéis devidos.

Além disso, é fundamental respeitar a finalidade original do imóvel, ou seja, se ele foi alugado para fins residenciais, a sublocação deve seguir a mesma finalidade.

Nesse contexto, é essencial que todas essas e as demais regras sejam observadas, a fim de garantir a regularidade da sublocação e evitar conflitos entre as partes envolvidas. Portanto, recomenda-se, sempre que possível, buscar orientação legal para assegurar a conformidade do contrato de sublocação com a legislação em vigor e proteger os direitos e interesses de ambas as partes.

O que deve constar no contrato de sublocação?

Quando permitido, o contrato de sublocação será o documento necessário para formalizar a relação entre o locatário original, que será o sublocador, e o sublocatário. No acordo devem estar presentes todas as informações e cláusulas relevantes para a correta condução do negócio. Alguns elementos que devem constar no contrato de sublocação são:

• Identificação das partes
• Descrição do imóvel
• Prazo de sublocação
• Valor do aluguel
• Condições de pagamento
• Responsabilidades das partes
• Proibições e restrições
• Renovação e rescisão
• Permissões especiais
• Inventário do imóvel
• Assinaturas e testemunhas, o contrato deve ser assinado por ambas as partes, sublocador e sublocatário, e, se possível, por duas testemunhas, a fim de garantir sua validade.

Portanto, a sublocação de um imóvel é uma prática que deve ser conduzida com cautela, respeitando as cláusulas e condições do contrato de locação original e, quando permitido, formalizando adequadamente a relação entre o locatário e o sublocatário por meio de um novo contrato.

Caso haja dúvidas ou incertezas, recomenda-se consultar um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que a sublocação seja realizada de acordo com a legislação vigente e os interesses das partes envolvidas.

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