A Lei de Locações 8.245/1991 trata sobre questões envolvendo contratos de aluguel, cláusulas, efeitos, garantias, prazo, encerramento, inadimplência, ações, entre inúmeras outras.
Nesse sentido, muito se questiona sobre o procedimento a ser adotado pelo locador quando se depara com o atraso de uma ou mais parcelas de valores de locação.
Primeiramente, vale destacar que para que o locador requeira o despejo por falta de pagamento, basta que o locatário tenha atrasado um único dia o aluguel. E, uma vez concedido o despejo em liminar pelo juiz, o inquilino terá 15 (quinze) dias para desocupar o imóvel.
A despeito disso, sempre é aconselhável que se notifique o devedor antes do ajuizamento da ação, a fim de alertar sobre o atraso e tentar o recebimento, mantendo-se a relação contratual, ou de pronto requerer a desocupação pela falta de pagamento. Evita-se, assim, a incitação do Poder Judiciário para resolver pendência passível de solução consensual, sem olvidar que já se dá a prévia constituição em mora.
Válido também informar o inquilino sobre a incidência de encargos contratuais e legais sobre o valor original do aluguel, como juros de mora, multa e correção monetária.
Todavia, embora exista previsão legal expressa acerca da forma como deve proceder o locador frente ao inadimplemento, o que se vislumbra corriqueiramente é a tomada de medidas de autotutela para forçar o pagamento dos alugueres atrasados, tais como corte de água, luz, gás e até a invasão do bem.
Dentre os deveres do locador, prevê a referida lei do inquilinato em seu artigo 22 que:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
(…)
Se a lei impõe ao locador a entrega do imóvel em condições dignas para morar, a garantia do uso pacífico e a manutenção do destino do bem (fins residenciais ou comerciais, a depender da modalidade do contrato), mostra-se totalmente irrazoável e ilegal qualquer atitude do locador que desvirtue isso.
Ademais, com a assinatura de um contrato de aluguel e entrega das chaves, o locatário entra na posse direta do imóvel, passando o locador a tê-la somente indiretamente.
Nessa qualidade, não pode esbulhar, turbar ou ameaçá-la, ainda que o inquilino esteja com os alugueres atrasados, uma vez que a lei lhe concede outros meios para reaver o imóvel e cobrar o pagamento. Nascerá, então, ao locatário, direito de defender sua posse e pedir indenização pelos danos daí decorrentes.
Por isso é de crucial importância que locador e locatário tomem conhecimento exato das medidas legais que um e outro podem adotar, minimizando eventual prejuízo futuro que suas condutas temerárias lhe possam causar.
Camile Beatriz Pofahl Durdyn
OAB-PR 55.391
