No artigo anterior tratamos dos aspectos gerais do contrato de locação, quais são as suas características e quais os elementos que deveriam conter no bojo do contrato.
Antes de tratarmos das espécies de contrato existentes, vamos tratar de outros dois aspectos gerais a todos os contratos de locação, que são as modalidades de garantias e as formas de extinção do contrato.
As garantias do contrato de locação estão previstas no art. 37 da Lei 8.245/1991, cujo rol é taxativo, ou seja, são as únicas hipóteses legais que possuem a finalidade de assegurar ao locador, que em caso de inadimplência do locatário, possa receber os valores em aberto.
A caução, primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis, sendo que quando se referir a bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos ou nos órgãos específicos de registros de bem móveis (Ex: Detran), quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence.
Além disso, e mais comumente, exige-se a caução em dinheiro, no valor correspondente a três meses do valor do aluguel pactuado, sendo que em caso de cumprimento integral pelo locatário, ao final do contrato deverá o locador devolver a quantia depositada, devidamente atualizada.
A segunda modalidade prevista na lei, que á a fiança é uma garantia pessoal concedida por terceiro em favor do credor/locador, podendo ser concedida no próprio contrato ou em documento apartado.
Neste caso, quem responde é o próprio fiador e o patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado, pesquisado, a fim de saber se o mesmo tem condições financeiras de arcar com eventual obrigação inadimplida pelo locatário/afiançado.
O seguro fiança, é a modalidade mais segura e moderna, onde ocorre a contratação de uma apólice de seguro por conta do locatário, onde o locador é o único beneficiário. Neste caso, a seguradora será responsável por honrar o compromisso caso o pagamento atrase, ressaltando-se que muitas vezes esta modalidade não é utilizada, devido aos custos de sua contratação.
A última hipótese é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização, nesta modalidade existe a criação de um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, onde a administração é feita por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em caso de inadimplência do locatário, as quotas de investimento serão entregues ao locador. Trata-se de uma modalidade inserida em Lei no ano de 2005, mas com pouca utilização.
Importante ressaltar, que é expressamente vedada por lei, a exigência e inserção num mesmo contrato de locação de mais de uma modalidade de garantia e tal prática constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 05 dias a 06 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel, conforme preceitua o inciso II do art. 43 da lei 8.245/91.
Além disso, a duplicidade de garantias torna inválida a garantia prestada em excesso, de modo que não é viável para nenhuma das partes a exigência de garantia de forma duplicada.
