A importância da Convenção de condomínio e do Regimento Interno
A Convenção e o Regimento Interno são dois documentos normativos fundamentais para o bom funcionamento de qualquer condomínio. Suas origens são distintas, bem como a matéria que cada qual abrange, não havendo espaço para contradições, nem possibilidade que, tais normas, versem sobre os mesmos assuntos.
Diante desse cenário, buscaremos neste artigo demonstrar brevemente algumas das características de cada um destes documentos normativos, expondo algumas das matérias que cada um abrange e identificando qual prevalece juridicamente.
Características da Convenção de condomínio
A Convenção de um condomínio é um documento de natureza jurídica, como uma espécie de contrato, que institui uma comunidade de proprietários, definindo os parâmetros que orientam a convivência e a administração conjunta das partes privativas e comuns do empreendimento.
Ela é criada inicialmente pelos incorporadores do empreendimento, sendo registrada em cartório juntamente com a instituição do condomínio. Ela pode ser alterada posteriormente por decisão da assembleia geral de condôminos, seguindo os procedimentos e quóruns estipulados pela legislação e pela própria Convenção.
Geralmente, a Convenção abrange temas como direitos e deveres dos condôminos, normas de uso das áreas comuns, regras para realização de assembleias, forma de escolha do síndico, previsão de despesas e rateio de custos, entre outros assuntos relacionados à gestão e convivência dentro do condomínio. Ou seja, alguns pontos que devem constar na Convenção de um condomínio são:
– A área individual de cada unidade do condomínio;
– As frações ideais da área comum do prédio;
– As formas de rateio e pagamento para custear as despesas ordinárias e extraordinárias;
– A forma de administração;
– Como e quando as Assembleias serão convocadas;
– O Regimento Interno.
O Código Civil abrange, mais especificamente nos artigos 1.314 ao 1.358 (A-U), uma série de disposições relacionadas aos assuntos condominiais, incluindo a regulamentação da Convenção de um condomínio. Nesse ponto, vale ressaltar que o Código Civil representa a legislação federal aplicável às Convenções e Regimentos Internos.
No que não estiver expressamente previsto no Código Civil, a Lei nº 4.591/1964 – que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias – e outras legislações pertinentes sobre o tema, poderão ser aplicadas.
Em resumo, através da Convenção de condomínio, busca-se o desenvolver de um ambiente organizado, para a convivência entre os moradores e para a gestão das áreas e recursos compartilhados, prezando pelo respeito e pelos direitos e deveres de cada condômino, a fim de preservar a harmonia no condomínio.
Características do Regimento Interno
O Regimento Interno é um conjunto de normas e diretrizes, que tem como objetivo regulamentar questões específicas relacionadas à convivência, utilização das áreas comuns e comportamento dos moradores e demais frequentadores, sejam eles convidados, funcionários diretos, terceirizados ou até mesmo os profissionais contratados pelos próprios moradores.
É como se fosse uma cartilha de normas para uma boa convivência entre os condôminos, auxiliando, tanto os moradores quanto o síndico, a regular questões como:
– Horário de utilização das áreas comuns;
– Regras para o descarte de lixo;
– Permissões e restrições quanto aos animais de estimação;
– Uso das vagas de garagem;
– Sons excessivos;
– Inadimplências, advertências e multas;
– Como usar os espaços internos sem danificar o patrimônio de todos;
– Eventuais desavenças entre condôminos que possam interferir na rotina do condomínio.
Dessa forma, ele complementa a Convenção do condomínio, detalhando aspectos práticos e cotidianos que não estão necessariamente abordados na Convenção.
Apesar de ser um documento interno, o Regimento Interno deve ser elaborado de acordo com a legislação pertinente, não podendo contrariar o disposto na Convenção do condomínio nem as demais leis aplicáveis, conforme o disposto no conteúdo do tópico anterior.
Geralmente, ele é aprovado em Assembleia de condôminos e, para ser válido, deve ser registrado junto à Convenção, em cartório. Caso haja necessidade de alterações no regimento, elas também precisam ser aprovadas por assembleia e registradas.
O objetivo principal do Regimento Interno é proporcionar uma convivência harmoniosa e organizada, entre os moradores e frequentadores do condomínio, garantindo o respeito mútuo e a preservação das instalações comuns.
Qual norma prevalece?
A Convenção do condomínio, após ser aprovada em assembleia de condôminos e devidamente registrada em cartório, assume um caráter primordial, prevalecendo em todas as situações em relação ao Regimento Interno. Cabe ressaltar que, o Regimento Interno é uma parte integrante da Convenção, constituindo-se em um de seus elementos. No entanto, é importante destacar que a exata concordância entre os dois documentos não é obrigatória nem recomendada.
Para concluir, é interessante observar que, em geral, a Convenção costuma ser elaborada pela construtora ou incorporadora. Levando em consideração que, geralmente, estas empresas utilizam as mesmas regras para todos os condomínios que constroem, apenas adaptando alguns detalhes.
Isso pode gerar um contratempo para os condôminos, uma vez que eles podem ficar sujeitos a normas que não condizem com suas necessidades, visto que essas regras foram estabelecidas por pessoas que, possivelmente, não conheciam de fato a realidade do local na época da elaboração.
Portanto, é de suma importância que os condôminos estejam plenamente informados sobre o conteúdo abrangido pela Convenção e pelo Regimento Interno do condomínio. Dessa maneira, estarão capacitados a sugerir modificações e aprimoramentos sempre que considerarem necessário.
Autor(a): Manutencao site