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Ao comprar um imóvel, o comprador/contribuinte já recebe a guia de ITBI já preenchida pela prefeitura, com o valor do imposto calculado pela prefeitura. O que muitos compradores não percebem é que, em boa parte dos municípios brasileiros, esse cálculo não corresponde ao valor efetivamente pago e registrado na escritura pública, e sim de um valor atribuído pela prefeitura. Quando estes dois números são muito diferentes, o comprador paga mais imposto do que a lei determina. Este artigo explica de onde vem essa diferença, o que o Superior Tribunal de Justiça decidiu sobre o assunto, quais são os prazos envolvidos e o que os tribunais têm decidido na prática.
Antes mesmo de lidar com a questão do ITBI cobrado a mais, é fundamental garantir que o valor efetivamente pago e registrado na escritura pública reflita com exatidão as condições negociadas entre comprador e vendedor.
O ITBI é calculado sobre qual valor do imóvel?
O ITBI, sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é o imposto municipal cobrado quando a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra. Segundo o artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, ou seja, o valor do imóvel em condições normais de mercado. Na prática, esse é o preço que comprador e vendedor combinaram e registraram na escritura.
A alíquota varia conforme a legislação de cada município e costuma ficar entre 2% e 3%. A discussão que interessa ao comprador, portanto, não está no percentual, e sim no número sobre o qual esse percentual é aplicado.
Qual a diferença entre o valor da escritura, o valor do IPTU e o valor estimado pela prefeitura?
Três valores diferentes costumam ser confundidos, e é exatamente dessa confusão que nasce a cobrança de imposto acima do que era devido:
Por que a prefeitura cobra o ITBI sobre um valor maior do que o da escritura?
A diferença entre o valor da escritura e a base de cálculo municipal pode gerar ITBI cobrado a mais na compra do imóvel.
Na prática, tudo se passa como se cada prefeitura tivesse uma tabela própria de valores por metro quadrado, organizada por bairro e por tipo de construção. Nem sempre essa tabela existe de forma clara e publicada. Muitas vezes o que existe é uma estimativa interna, feita sem critério conhecido por quem está comprando. Quando a guia é emitida, a prefeitura compara o preço informado na escritura com esse valor estimado e, se o preço for menor, adota a estimativa. Ou seja, o valor do imposto passa a incidir sobre um número que não corresponde ao valor da compra e venda.
O problema é que uma estimativa genérica não consegue capturar as circunstâncias específicas de cada negócio. Um imóvel que precisa de reforma, uma venda feita com pressa por necessidade do vendedor, uma arrematação em leilão, uma negociação entre pessoas conhecidas: todas essas situações produzem preços legítimos e abaixo da média do bairro. O próprio STJ reconheceu esse ponto ao julgar o tema, destacando que benfeitorias, estado de conservação e o interesse das partes influenciam o preço real do bem.
O que o STJ decidiu sobre o valor usado para calcular o ITBI?
O STJ estabeleceu limites para a base de cálculo do ITBI, protegendo contribuintes contra cobranças abusivas na compra de imóveis.
Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial nº 1.937.821/SP, relatado pelo Ministro Gurgel de Faria, sob o rito dos recursos repetitivos, dando origem ao Tema 1113. Três conclusões foram fixadas:
O ITBI incide sobre o valor do imóvel em condições normais de mercado. O valor usado pela prefeitura para cobrar o IPTU não serve de referência, nem como valor mínimo.
O preço que o comprador declarou na escritura vale, porque se presume verdadeiro. Só deixa de valer se a prefeitura abrir um processo formal, com direito de defesa, como exige o artigo 148 do Código Tributário Nacional.
A prefeitura não pode decidir sozinha, de antemão, quanto vale o imóvel para depois cobrar o imposto sobre esse valor.
Por que essa decisão vale para todo o país?
Decisões judiciais sobre ITBI cobrado a mais alcançam diferentes regiões do Brasil, garantindo o direito de recuperar valores pagos Foto de
O julgamento seguiu o rito dos recursos repetitivos. Pelo artigo 1.039 do Código de Processo Civil, a tese firmada nesse regime ultrapassa o caso concreto e deve ser observada pelos demais órgãos do Judiciário ao julgar processos com o mesmo objeto. Foi por isso que, a partir de 2022, tribunais de diferentes estados passaram a aplicar o mesmo entendimento.
Quando a prefeitura ainda pode discordar do valor da escritura?
A discussão sobre o valor do ITBI cobrado a mais pode ocorrer em reunião administrativa entre contribuinte e prefeitura antes de medidas
A decisão não impede que a prefeitura discorde do preço informado. O que ela exige é método. Se a prefeitura entende que o valor registrado na escritura não corresponde à realidade, precisa instaurar o procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, no qual o contribuinte é notificado para apresentar suas razões e exercer seu direito ao contraditório e ampla defesa, antes de o imposto ser lançado. O que não se admite é a estimativa aplicada de ofício, sem justificativa e sem oportunizar a defesa do contribuinte.
Vale registrar um detalhe que aparece com frequência nos julgados: uma revisão interna feita pela secretaria de fazenda depois do lançamento não substitui o processo administrativo prévio. O contraditório precisa existir antes de o valor ser fixado, não depois.
Quando o ITBI vem mais caro do que deveria?
A análise detalhada de documentos e cálculos pode revelar cobranças indevidas de ITBI na aquisição do seu imóvel. Foto de
Não existe um perfil único. O que existe é uma característica comum: uma distância relevante entre o preço praticado e o valor que a prefeitura usou no cálculo. As situações mais recorrentes são:
Imóvel arrematado em leilão, judicial ou extrajudicial, cujo valor de arremate costuma ficar abaixo do valor estimado pela prefeitura.
Imóvel adquirido para reforma, com estado de conservação bem inferior ao padrão do bairro.
Compra de oportunidade, negociada abaixo do preço médio da região por interesse do vendedor em vender rápido.
Integralização de imóvel ao capital social de uma empresa, quando o município tributa o valor excedente com base em estimativa própria.
Aquisições em volume, feitas por incorporadoras, construtoras e investidores, em que a diferença se repete operação após operação.
O que a Justiça tem decidido quando o ITBI é cobrado acima do valor indicado na escritura de compra e venda?
A documentação adequada é essencial para comprovar a cobrança excessiva de ITBI e fundamentar o pedido de devolução dos valores pagos
A aplicação dessa orientação já é rotina em tribunais de diferentes estados. Alguns exemplos ilustram o padrão das decisões, sempre com o mesmo eixo: ausência de processo administrativo prévio significa lançamento irregular.
Em abril de 2025, o Tribunal de Justiça do Paraná manteve sentença que reconheceu o valor da arrematação em leilão extrajudicial como base de cálculo do ITBI. A decisão registrou que a legislação municipal já prevê o valor da arrematação para leilões judiciais e que o mesmo raciocínio deve alcançar os leilões extrajudiciais, dada a proximidade entre os institutos.
Em novembro de 2025, a mesma Turma Recursal manteve outras duas sentenças de procedência em ações de repetição de indébito contra um município paranaense, nas quais o fisco havia fixado base de cálculo superior à declarada sem instaurar o procedimento do artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Ainda no Paraná, a Terceira Câmara Cível manteve, em fevereiro de 2025, sentença que condenou um município a restituir mais de cinquenta mil reais a um contribuinte cuja base de cálculo havia sido revisada unilateralmente. Em dezembro de 2025, a Segunda Câmara Cível declarou inexigível lançamento de ITBI em outro caso, entre outras razões porque as notificações do procedimento administrativo não haviam alcançado todos os adquirentes.
Tribunais de outros estados seguem a mesma linha. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem reiteradamente afastado o valor de referência adotado pelas prefeituras e determinado a devolução da diferença, e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina já manteve anulação de revisão de ofício por alteração indevida de critério jurídico.
Até quando dá para pedir o ITBI pago a mais de volta?
A restituição do ITBI cobrado a mais na compra do imóvel possui prazo legal específico que o contribuinte deve observar para garantir Foto de
O prazo é de cinco anos, contados da data do pagamento do imposto. A regra está no artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional, combinada com o artigo 3º da Lei Complementar nº 118/2005. Passado esse período, o direito de pedir a devolução se extingue pela prescrição.
Por que o prazo conta do pagamento e não do registro?
Ao julgar o caso, o STJ registrou que, na maior parte dos municípios, é o próprio comprador quem calcula e paga o ITBI antes de qualquer conferência da prefeitura. Por isso, a contagem do prazo começa na data em que o imposto foi pago, e não em outro momento da compra.
Esse detalhe tem efeito prático relevante. Entre a assinatura do contrato, o pagamento do imposto e o registro da escritura podem se passar meses. Quem usa o registro como referência de prazo pode descobrir tarde demais que a contagem havia começado antes.
Como a contagem do prazo prescricional começa no pagamento do ITBI e não no registro da escritura, é fundamental compreender a importância do registro do imóvel e os riscos de postergar essa etapa, que pode comprometer não apenas a segurança jurídica da compra, mas também o exercício tempestivo do direito à restituição tributária.
Como o pedido de devolução é feito na prática?
O pedido de devolução do ITBI cobrado a mais exige documentação específica e análise técnica dos valores pagos na compra do imóvel.
Documentos normalmente exigidos
Escritura pública, contrato de compra e venda ou carta de arrematação.
Guia do ITBI e comprovante de pagamento.
Matrícula atualizada do imóvel.
Cálculo ou demonstrativo emitido pela prefeitura, quando disponível, indicando a base de cálculo utilizada.
Documentos que ajudem a demonstrar o valor real do bem, como laudo, fotos do estado de conservação ou edital do leilão.
Via administrativa e via judicial
Alguns municípios admitem pedido administrativo de revisão ou de devolução. Quando esse caminho não existe, é rejeitado ou se arrasta sem solução, a discussão costuma ser levada ao Judiciário por meio de ação de repetição de indébito tributário, visando a condenação do Município a devolução dos valor pago em excesso a título de ITBI.
Dois pontos práticos aparecem com constância nos julgados. O primeiro é que a devolução de tributo é feita de forma simples, e não em dobro, conforme os artigos 165 a 169 do Código Tributário Nacional. O segundo é que os valores costumam ser corrigidos pela taxa Selic, nos termos do artigo 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021, desde a data de cada recolhimento.
O que a decisão do STJ não garante?
Compreender as limitações da decisão do STJ é essencial para quem busca recuperar valores pagos indevidamente.
Este é o ponto que raramente aparece nos conteúdos sobre o tema, e é justamente o que separa expectativa de realidade. A decisão do STJ não transforma toda cobrança de ITBI em devolução automática.
Em fevereiro de 2025, ao julgar um caso vindo do interior de São Paulo, o Tribunal de Justiça daquele estado negou o pedido de devolução a um contribuinte e explicou o motivo com clareza: a presunção de que o valor da escritura é verdadeiro admite prova em contrário. Como o pedido de devolução pressupõe demonstrar que o imposto foi pago acima do devido, nos termos do artigo 165, inciso I, do Código Tributário Nacional, cabe a quem pede comprovar que o valor atribuído à operação corresponde à realidade do mercado.
Outras situações também enfraquecem ou inviabilizam o pedido:
Pagamento realizado há mais de cinco anos, com prescrição já consumada.
Município que instaurou processo administrativo regular, notificou o contribuinte, garantiu o contraditório e justificou tecnicamente o valor adotado.
Existência de decisão judicial anterior transitada em julgado sobre a mesma base de cálculo, hipótese em que a coisa julgada limita a rediscussão.
Ausência da documentação da compra e do pagamento.
Por isso, a avaliação de cada caso depende de análise técnica individual dos documentos, e não de uma conclusão genérica extraída da leitura da decisão.
O que está em discussão no Supremo Tribunal Federal?
O Supremo Tribunal Federal analisa recursos que discutem a base de cálculo do ITBI e os casos de cobrança excessiva do tributo. Foto de
A matéria chegou ao Supremo Tribunal Federal por meio do Recurso Extraordinário nº 1.412.419, sob relatoria da Ministra Cármen Lúcia, em que se discute a existência de repercussão geral sobre a base de cálculo do ITBI. Enquanto esse julgamento não se conclui, os tribunais estaduais têm rejeitado pedidos de suspensão de processos fundados nesse recurso, por não haver determinação de suspensão nacional nos moldes do artigo 1.035, parágrafo 5º, do Código de Processo Civil. Na prática, a decisão do STJ segue sendo aplicada normalmente.
Perguntas frequentes
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre valor maior que o da escritura?
Pode discordar do valor declarado, mas não pode simplesmente adotar outro número. Para afastar o preço informado pelo comprador, precisa instaurar processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Quando a prefeitura discorda do valor declarado e instaura processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa, o contribuinte tem direito a apresentar documentos, contestar a avaliação municipal e demonstrar que o preço informado corresponde ao efetivamente praticado na transação.
O ITBI é calculado sobre o valor venal do IPTU?
Não. O STJ definiu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, que não pode ser usada nem como valor mínimo.
Quanto tempo depois da compra ainda dá para pedir o ITBI de volta?
Cinco anos contados da data do pagamento do imposto.
Quem comprou imóvel em leilão paga ITBI sobre qual valor?
A orientação que vem prevalecendo nos tribunais é a de que o valor da arrematação representa o valor do bem, tanto em leilões judiciais quanto extrajudiciais.
É preciso entrar na Justiça para reaver o ITBI pago a mais?
Nem sempre. Alguns municípios admitem pedido administrativo de revisão. Quando esse caminho não está disponível ou é negado, a discussão costuma seguir pela via judicial.
Conclusão
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o preço declarado pelo comprador na escritura de compra e venda. Quando o município ignora o valor declarado na escritura, e aplica uma estimativa própria sem abrir procedimento com contraditório, o lançamento contraria o entendimento fixado pelo STJ e vem sendo afastado por tribunais de diferentes estados, permitindo a devolução dos valores pagos em excesso a título de ITBI.
É claro que, cada situação depende da análise documental, do prazo decorrido e do procedimento adotado pelo município. Quem tem dúvida sobre a forma como o imposto foi calculado em sua aquisição pode começar pela comparação entre o valor da escritura e a base indicada na guia. Para acompanhar outros temas ligados à tributação imobiliária, vale conhecer os demais conteúdos publicados no blog.
Situações específicas como uma venda feita com pressa por necessidade do vendedor ou uma arrematação em leilão podem justificar preços abaixo da média, mas também exigem cuidados adicionais — especialmente quando o imóvel está em inventário e o preço atrativo esconde riscos jurídicos graves.
Conhecendo as regras sobre a base de cálculo do ITBI e o direito de questionar valores abusivos, é igualmente importante reunir e verificar toda a documentação necessária antes de fechar a compra do imóvel, garantindo que a transação esteja completa e protegida desde o início.
