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20/11/2017

A importância do registro do imóvel adquirido pelo comprador

Muitos brasileiros quando realizam a aquisição de um imóvel, talvez por desconhecimento, ou ainda buscando se esquivar do pagamento de tributos impostos pelo governo, acabam por deixar de realizar o registro do imóvel, possuindo apenas o contrato de compra e venda devidamente assinado entre as partes.

Não raramente, o imóvel já foi comercializado inúmeras vezes, entretanto o proprietário do bem nos registros cartorários continua constando como a construtora, ou seja, a empresa que construiu o imóvel e o comercializou para o primeiro comprador.

Tal situação acaba por ocasionar inúmeros riscos para o comprador de boa-fé e acaba por abrir uma oportunidade para que estelionatários passem a agir.

Pois bem, para que o caro leitor entenda a referida questão, faz-se importante realizar um breve e sucinto comentário quanto a diferença entre posse de um determinado bem e propriedade do referido bem.

Posse é o direito de uso do bem, ou seja, a pessoa que possui somente a posse sobre determinado bem imóvel, é aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade ou seja, poderá fazer uso do bem, podendo inclusive (em determinados casos) comercializar o direito de posse do bem para terceiros (art. 1.196 do C.C.).

Porém, a posse se difere de propriedade do bem, vez que o proprietário é o “dono” do imóvel, é a pessoa que possui os direitos legais sobre o bem, podendo comercializá-lo livremente, ou seja, além de possuir o direito de uso do bem, também possui o direito de dispor, gozar e reaver o bem (art. 1.228 do C.C.).

A propriedade é determinada por meio do registro do imóvel, ou seja, a pessoa que constar nos registros de imóveis como proprietária do bem deterá a propriedade sobre o mesmo, bem como todos os direitos advindos de tal fardo.

Para uma melhor visualização, cita-se como exemplo a locação, onde o locatário pode se utilizar do bem, entretanto, a propriedade do mesmo permanece com o locador, que a qualquer momento (respeitando o acordado) poderá reaver o bem, bem como poderá comercializá-lo para terceiros.

Pois bem, estes esclarecimentos feitos, destacam-se os riscos que o comprador de boa-fé que adquire um determinado imóvel por meio de contrato de compra e venda e acaba deixando de realizar o registro do bem em seu nome, está exposto.

Primeiramente, como já mencionado, o proprietário poderá comercializar o bem a qualquer tempo, portanto, o comprador que não realiza a transferência para seu nome, não é proprietário do bem, podendo o proprietário comercializar o mesmo para terceiros, quartos, quintos, pelo tempo em que este permanecer registrado como o proprietário.

Exatamente desta premissa que os estelionatários se utilizam, pois comercializam o mesmo bem para diversas pessoas distinta, se aproveitando do descuido do comprador que deixou de realizar o registro do imóvel.

Destaca-se que os riscos do comprador não advêm unicamente dos estelionatários, vez que caso o imóvel ainda se encontre em nome da construtora, por exemplo, e a mesma vá à falência ou ainda seja alvo de ações judiciais, estando o imóvel em sua propriedade, este poderá ser judicialmente penhorado.

Nesta hipótese, o comprador poderá intervir no processo e informar que o bem já foi comercializado, para que o mesmo não venha a ser alvo de leilão judicial.

Já no caso do estelionatário, havendo compradores de boa-fé, será dono do imóvel aquele que primeiro realizar o registro, ou seja, não é respeitada ordem de compra do bem e sim o primeiro que o registrou, o primeiro que demonstrou intenção em se tornar proprietário.

Portanto, diante do todo exposto, fica alertado o caro leitor de que o registro do imóvel adquirido é de suma importância para que sejam evitados inúmeros problemas futuros, não bastando a apresentação de um contrato de compra e venda devidamente adimplido para que o comprador se torne, de fato, proprietário do bem.

 

Escritório Fernandes Sociedades de Advogados atua de forma especializada na área de Direito do Imobiliário com um corpo de profissionais especializados nas mais diversas demandas do mercado dentro desse segmento.

 

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Dr. Diego Macedo Merhy

Dr. Diego Macedo Merhy

OAB/PR 47.461

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