O contrato está guardado numa pasta, junto com os recibos. Você pagou tudo, recebeu as chaves, morou ou alugou por décadas. Mas na matrícula do imóvel consta outro nome, o do vendedor, que talvez já tenha falecido, mudado de cidade ou fechado a empresa. Agora você quer vender, financiar, deixar em ordem para os filhos, e descobre que, para o Registro de Imóveis, o imóvel nunca foi seu.
A primeira pergunta de quem vive isso é sempre a mesma, qual seja, “perdi o prazo?”
Ainda tenho direito à escritura depois de tanto tempo?
Tem. Quem quitou o preço de um compromisso de compra e venda pode exigir a transferência definitiva e, se o vendedor se recusa, desapareceu ou não existe mais, a ação de adjudicação compulsória (Artigo 1.418 do Código Civil) faz a sentença judicial ocupar o lugar da escritura que ele deveria ter assinado.
O Superior Tribunal de Justiça removeu os dois principais obstáculos desse caminho. A Súmula 239 dispensa o registro do contrato em cartório, ou seja, o chamado “contrato de gaveta” serve de base para a ação e, no julgamento do REsp 1.216.568/MG, o Tribunal firmou que esse direito não se extingue pelo não uso, portanto, preenchidos os requisitos, o pedido pode ser feito a qualquer tempo (STJ – REsp: 1216568 MG 2010/0184702-1, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 03/09/2015, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2015 REVPRO vol. 250 p. 466).
Trinta anos depois, portanto, a porta continua aberta. O problema é o que se acumulou atrás dela.
Se o direito não vence, por que a pressa?
Porque o direito sobrevive ao tempo, mas as condições de exercê-lo se deterioram ano após ano e cada deterioração custa dinheiro.
A ação exige prova da quitação integral. Recibos se perdem, pagamentos foram feitos em moedas que não existem mais, a construtora encerrou as atividades, quem assinou já morreu. Reconstituir essa prova décadas depois é possível, mas transforma um procedimento simples em investigação cara.
Enquanto isso, o vendedor seguiu sendo o dono no papel e a vida dele corre por sua conta e risco. Se ele contraiu dívidas, os credores dele podem penhorar o imóvel que, no registro, ainda lhe pertence. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça protege o comprador com posse, permitindo a defesa por embargos de terceiro mesmo sem registro, mas cada penhora que surge é um processo a mais que a regularização feita a tempo teria evitado. Se o vendedor faliu ou entrou em recuperação judicial, a complexidade multiplica.
Ainda há a aritmética das gerações, a cada falecimento, de um lado ou do outro, o que seria uma escritura entre duas pessoas vira uma ação contra espólio, com herdeiros a localizar e inventários a abrir.
O que acontece se eu simplesmente não fizer nada?
O imóvel continua utilizável, a posse é sua, mas ele fica travado para tudo o que depende da propriedade formal. Em resumo, você não consegue vendê-lo pelo valor de mercado (comprador informado desconta o risco ou desiste), não consegue dá-lo em garantia para crédito, tampouco consegue deixá-lo organizado em inventário. Não bastasse, o problema não desaparece com o tempo, ele é transferido, maior e mais caro, para os seus herdeiros.
Preciso necessariamente ir à Justiça?
Hoje, nem sempre. Desde a Lei 14.382/2022, o Artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite a adjudicação compulsória extrajudicial, processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis quando a documentação está completa, sendo esse caminho mais rápido e mais barato que o processo judicial.
Ainda, quando a prova da quitação se perdeu de vez, existe o plano B, a famigerada “usucapião”, que se funda na posse prolongada e dispensa a demonstração do pagamento, admitindo também a via extrajudicial. A escolha entre uma rota e outra depende dos documentos disponíveis, do tempo de posse e do que consta na matrícula, exatamente a análise que uma consulta inicial resolve.
O que devo reunir antes de procurar um advogado?
Separe o que tiver, desde o contrato original, recibos ou comprovantes de pagamento, bem como evidências da posse ao longo dos anos, como contas de luz e água, carnês de IPTU pagos e correspondências no endereço. Mesmo incompleto, esse conjunto define qual via é viável e quanto ela custará.
A regularização de um imóvel quitado raramente fica mais simples com a espera. Trate a pendência como o que ela é, um risco patrimonial em aberto, com solução conhecida e prazo de resolução que só depende de começar.
