Quem mora em condomínio ou administra um conhece os desafios que envolvem a convivência de um grande número de pessoas no mesmo espaço. Não raro, os condôminos se deparam com condutas de algum vizinho que extrapolam a normalidade do que é esperado para a convivência comum, comprometendo a paz e a harmonia do ambiente. Em caso de configuração dessas condutas, surge a figura do condômino antissocial.
O condômino antissocial é a pessoa que adota reiteradas condutas de perturbação dos vizinhos, em geral deixando de observar as regras de boa convivência estabelecidas pelo condomínio. São exemplos o barulho excessivo, os danos à estrutura do condomínio, as brigas, a realização de festas, o uso de substâncias ilícitas nas áreas comuns.
Frisa-se que não se trata de uma conduta isolada, adotada apenas uma vez pelo condômino, e sim de uma atitude que é reiterada, mesmo sendo advertida pela gestão condominial.
Nestes casos, é possível averiguar a viabilidade de exclusão do condômino antissocial, desde que sejam cumpridos alguns requisitos: em primeiro lugar, há a necessidade de aplicação de medidas prévias para evitar a extrema, que seria a exclusão. Essas medidas consistem nas advertências e multas emitidas pela gestão condominial, a depender da previsão existente na convenção do condomínio e no regimento interno. Depois de aplicar as medidas de advertência da conduta, caso não seja resolvido o problema, ele deve ser levado à discussão em uma assembleia condominial (assembleia geral extraordinária). Nesta oportunidade, o síndico pode colocar em votação a exclusão do condômino, que somente pode ser realizada com a aprovação por quórum qualificado de ¾. Havendo a aprovação da exclusão em assembleia, a medida deve ser ratificada judicialmente, o que significa a necessidade de o condomínio ingressar com uma ação judicial com a finalidade de comprovar a impossibilidade de resolução do problema por um meio menos gravoso. Portanto, deve comprovar que a convivência com o condômino antissocial é, efetivamente, inviável. Durante todo o processo, tanto judicialmente quanto antes da judicialização do problema é necessário garantir o direito de defesa do condômino.
A exclusão do condômino antissocial é medida bastante gravosa, que somente pode ser adotada em casos muito específicos e após a adoção de todas as cautelas prévias por parte do condomínio, de modo que só se torna possível com o preenchimento dos requisitos legais. Uma boa forma de evitar a necessidade da exclusão é bem formular o regimento interno e a convenção condominial para garantir a existência de sanções eficazes contra determinadas condutas, reduzindo-se o risco de ser dificultosa a resolução de uma problemática mais grave, que leve à necessidade de exclusão. Afinal, o condomínio precisará, na ação judicial, comprovar a aplicação e a ineficácia de penalidades mais amenas antes da drástica resolução pela exclusão do condômino.
Portanto, mais uma vez fica atestada a importância de o condomínio ter uma boa assessoria jurídica, em especial na estruturação dos documentos que conterão as regras de convivência, isto é, o regimento interno e a convenção condominial, à medida que nortearão toda a resolução de conflitos que certamente surgirão no dia a dia dos condôminos.
Palavras-chave: direito condominial, exclusão de condômino, condômino antissocial
Autora: Juliana Hoiser, OAB/PR 116.075
