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Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Como Fazer em 2026?

Você está prestes a comprar ou vender um imóvel e já ouviu falar que precisa de um contrato de compra e venda. Mas será que sabe exatamente o que pode acontecer se ele for mal feito?

A compra de um imóvel costuma ser o maior investimento que uma pessoa faz na vida. Não estamos falando de trocar de celular. Estamos falando de centenas de milhares de reais — às vezes, as economias de uma vida inteira.

O problema é que muita gente trata o contrato como mera formalidade. Assina sem ler, confia na palavra do corretor, acha que “depois resolve”. Só que “depois” pode significar anos na Justiça ou um imóvel que você pagou mas não consegue registrar no seu nome.

Segundo levantamento do CNJ, disputas envolvendo compra e venda de imóveis representam parcela significativa dos processos cíveis no Brasil. Boa parte desses conflitos poderia ter sido evitada com um contrato bem elaborado.

💭 Mas se eu já vou fazer escritura no cartório, pra que serve o contrato?

Essa é uma das dúvidas mais comuns — e uma das confusões mais perigosas. Contrato e escritura são coisas diferentes, com funções diferentes. Você vai entender essa distinção ao longo deste artigo.

Aqui você vai encontrar o que precisa saber sobre o contrato de compra e venda de imóvel: o que é, quando usar, quais cláusulas não podem faltar, como verificar se o imóvel está “limpo” e o que fazer se a outra parte não cumprir o combinado.

O que é contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza o acordo entre vendedor e comprador. Ele coloca no papel todas as condições: preço, forma de pagamento, prazo de entrega, o que acontece se alguém desistir.

Definição e importância do contrato

💭 Assinar o contrato já me torna dono do imóvel?

Não. Essa confusão pega muita gente. O contrato cria uma obrigação entre as partes, mas não transfere a propriedade. A transferência só acontece com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

O Código Civil, no artigo 481, define: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

Perceba: o contrato cria a obrigação. A transferência vem depois. Já vimos casos de pessoas que pagaram tudo, têm contrato assinado, mas nunca fizeram escritura nem registro. Aos olhos da lei, ainda não são donas. Se o vendedor tiver dívida e o imóvel for penhorado, o comprador terá enorme dor de cabeça.

➞ O contrato é o primeiro passo, mas não substitui escritura e registro.

Elementos essenciais de um contrato de compra e venda

Todo contrato precisa ter elementos básicos para ter validade:

🔎 Identificação das partes — Nome, RG, CPF, estado civil e endereço de comprador e vendedor. Se casado, dependendo do regime de bens, cônjuge também assina.

🔎 Descrição do imóvel — Endereço completo, matrícula no cartório, área construída e do terreno. Se for apartamento: número, andar, vaga de garagem.

🔎 Preço e pagamento — Valor total, forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado), datas. Se parcelado, especificar juros e correção.

🔎 Prazo de entrega — Quando o comprador toma posse? Na assinatura da escritura? Após quitação? Após escritura?

🔎 Cláusulas penais — O que acontece se alguém descumprir? Multa de 10% a 20% é comum.

💭 Posso usar modelo de contrato da internet?

Pode, mas é arriscado. Cada negociação tem particularidades. E se o imóvel estiver alugado? E se fizer parte de inventário? O professor Flávio Tartuce, referência em Direito Civil, alerta: “Contrato bom é contrato sob medida. Modelo pronto raramente veste bem.”

🗣️ “Modelo de contrato de compra e venda resolve?” — Resolve até dar problema. Enquanto todos estão de boa-fé, funciona. Basta alguém morrer, ficar doente ou mudar de ideia para virar pesadelo jurídico.

Diferença entre contrato particular e escritura pública

Essa é uma das maiores confusões de quem está comprando ou vendendo imóvel pela primeira vez. Contrato particular e escritura pública parecem a mesma coisa, mas não são. E misturar os dois pode custar caro.

O contrato particular é aquele documento que você e a outra parte assinam, às vezes com testemunhas, sem precisar ir ao cartório. Já a escritura pública é um documento formal, lavrado por um tabelião, com fé pública. São instrumentos diferentes, com finalidades diferentes.

Características do contrato particular

O contrato particular pode ser feito em qualquer lugar. Você escreve (ou usa um modelo de contrato de compra), as partes assinam, duas testemunhas também assinam, e pronto. Não precisa de cartório para fazer um contrato.

💭 Se é tão simples, por que não usar sempre?

Porque ele tem limitações. O contrato particular serve para formalizar o acordo, estabelecer condições, criar obrigações entre as partes. Mas ele sozinho não transfere a propriedade do imóvel.

Na prática, o contrato particular funciona bem quando você está dando um sinal ou entrada e a escritura será feita depois, quando o pagamento é parcelado e a escritura só sai após quitação, ou como “promessa de compra e venda” enquanto aguarda financiamento bancário.

Quando utilizar escritura pública?

A escritura pública é obrigatória quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos. Isso está no artigo 108 do Código Civil. Com o salário mínimo de 2026, esse limite fica em torno de R$ 45.540. Ou seja, praticamente qualquer imóvel urbano.

A escritura é lavrada no Tabelionato de Notas. O tabelião verifica documentos, confere se está tudo regular, lê o documento para as partes e colhe as assinaturas. Esse documento tem fé pública — presume-se verdadeiro até prova em contrário.

Mas atenção: escritura também não transfere propriedade. O que transfere é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, essencial na venda do imóvel.

🗣️ Como resume o professor Silvio Venosa: “O contrato obriga, a escritura formaliza, o registro transfere.”

Quando o contrato é obrigatório vs quando precisa de escritura

Regra dos 30 salários mínimos (Art. 108 Código Civil)

O artigo 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos.

💭 E se o imóvel valer menos que isso?

Aí você pode usar apenas o contrato particular. Mas na prática, imóveis urbanos abaixo desse valor são raros. Para a grande maioria das compras e vendas de casas, apartamentos e terrenos urbanos, a escritura pública é obrigatória.

🔎 O que acontece se você fizer só contrato particular em imóvel acima de 30 salários mínimos? O negócio pode ser considerado nulo. O contrato particular servirá como prova do acordo e pode embasar uma ação de adjudicação compulsória, mas sozinho não fecha o negócio juridicamente.

Casos em que a escritura é essencial

Além da regra dos 30 salários mínimos, existem outras situações em que a escritura pública é indispensável:

Quando há financiamento bancário — o banco exige escritura pública para registrar a alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Quando o imóvel faz parte de inventário — primeiro precisa concluir o inventário, fazer a escritura de inventário com a partilha, registrar a transferência para o herdeiro, e só depois fazer a escritura de compra e venda.

Quando há menores de idade ou incapazes envolvidos — a venda precisa de autorização judicial e escritura pública.

🔎 Atenção: depois da escritura, ainda falta uma etapa. Você precisa levar essa escritura ao Cartório de Registro de Imóveis e fazer o registro na matrícula. Só aí você vira dono oficialmente.

O artigo 1.245 do Código Civil é claro: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” Ou seja: sem registro, sem propriedade, e sem a lavratura da escritura.

🗣️ Como costumam dizer os cartorários: “Quem não registra, não é dono.”

Cláusulas essenciais que não podem faltar no contrato

Um contrato de compra e venda de imóvel não é carta de intenções nem acordo de cavalheiros. É documento jurídico que pode ser usado na Justiça, especialmente no presente contrato de compra e venda. E a diferença entre um contrato que te protege e um que te deixa vulnerável está nas cláusulas.

Principais cláusulas de um contrato de compra e venda

Qualificação completa das partes — Nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço de comprador e vendedor. Se qualquer uma das partes for casada em regime que não seja separação total de bens, o cônjuge precisa assinar também.

Descrição detalhada do imóvel — Endereço completo com número, complemento, bairro, cidade, estado e CEP. Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Área total privativa e comum (se apartamento). Número da vaga de garagem. Fração ideal do terreno.

Preço e condições de pagamento — Valor total da venda em reais, por extenso e em números. Forma de pagamento detalhada. Se parcelado, valor de cada parcela, datas de vencimento, índice de correção monetária (IGPM, IPCA), juros se houver.

Data e condições de entrega — Quando o comprador poderá entrar no imóvel? Em que estado o imóvel será entregue: vazio, mobiliado, livre de ocupantes, conforme o compromisso de compra e venda.

Cláusulas que garantem a segurança da transação

Cláusula penal (multa) — O que acontece se o comprador não pagar? E se o vendedor desistir? Normalmente varia entre 10% e 20% do valor do negócio.

Cláusula resolutiva — Estabelece que o contrato se desfaz automaticamente se determinada condição não for cumprida. Por exemplo: “Caso o financiamento bancário não seja aprovado em 60 dias, este contrato se resolve de pleno direito, devendo o vendedor devolver a entrada em até 10 dias.”

Declaração de inexistência de ônus — O vendedor declara que o imóvel está livre de dívidas, penhoras, hipotecas, usufruto ou qualquer outro ônus. Se depois aparecer alguma dívida que ele escondeu, essa cláusula facilita sua ação de indenização.

🔎 Mas atenção: não confie só na declaração. Peça as certidões e confira você mesmo. A cláusula é uma proteção a mais, não substitui a verificação.

Documentos necessários para fazer o contrato

Se faltar algum documento importante, você pode assinar um contrato achando que está tudo certo — e descobrir depois que o imóvel tem problema, que o vendedor não podia vender, ou que vai ser impossível fazer a escritura.

Lista de documentos do comprador e vendedor

Do comprador: RG e CPF (ou CNH), certidão de nascimento (se solteiro) ou certidão de casamento atualizada (se casado), comprovante de residência recente (últimos 3 meses), comprovante de renda (se houver financiamento).

Do vendedor: RG e CPF, certidão de nascimento ou casamento atualizada, comprovante de residência, certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT), certidão de quitação de tributos federais, certidão negativa de ações cíveis (Justiça Estadual e Federal), certidão negativa de ações de família e sucessões, certidão de protesto.

🔎 Por que pedir tanta certidão do vendedor? Porque se o vendedor tiver dívidas, processos ou execuções contra ele, o imóvel pode estar comprometido. O artigo 792 do Código de Processo Civil estabelece que a venda de imóvel por quem tem execução contra si pode ser considerada “fraude à execução” e anulada, mesmo que você seja comprador de boa-fé.

Documentos do imóvel para a negociação

Matrícula atualizada do imóvel — É o documento mais importante. Nela consta todo o histórico: quem são os donos, se há hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária, e o tipo de contrato. A matrícula precisa ser atualizada — emitida nos últimos 30 dias. Custa em média R$ 50 a R$ 100 no Cartório de Registro de Imóveis.

Certidão de ônus reais — Mostra se existe algum “peso” sobre o imóvel: hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto.

Certidão negativa de débitos de IPTU — A dívida de IPTU “gruda” no imóvel, não na pessoa. O Código Tributário Nacional (art. 130) é claro: “Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes.” Traduzindo: comprou o imóvel, comprou a dívida junto.

Certidão negativa de débitos condominiais — Se for apartamento ou casa em condomínio, peça declaração do síndico ou da administradora. Dívida de condomínio também acompanha o imóvel.

Habite-se e planta aprovada — O habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a construção foi concluída conforme a legislação. Imóvel sem habite-se pode ter problemas para financiamento, escritura e até para uso.

➞ Peça todos os documentos ANTES de assinar qualquer coisa e ANTES de pagar qualquer valor.

Como verificar se o imóvel está “limpo” antes de assinar

Não basta o vendedor dizer que não tem problema. Não basta o corretor garantir que está tudo certo. Você precisa conferir com os próprios olhos — ou contratar alguém que faça isso por você.

O que procurar na matrícula

Cadeia dominial — Verifique os últimos proprietários. O imóvel foi passando de mão em mão de forma regular? Se houver “pulos” estranhos ou transferências em sequência muito rápida, desconfie.

Ônus e gravames — Hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, cláusula de inalienabilidade. Qualquer um desses itens aparece na matrícula.

💭 O que é alienação fiduciária?

É quando o imóvel foi dado como garantia de financiamento. Enquanto o financiamento não for quitado, o imóvel tecnicamente pertence ao banco. O vendedor não pode vender sem quitar ou transferir o financiamento.

Área e confrontações — Confira se a área descrita na matrícula corresponde à área real do imóvel. Se a diferença for grande, pode ser necessário fazer retificação de área antes de concluir a venda.

🔎 Dica prática: se você não tem experiência para analisar matrícula, peça para um advogado fazer. O custo de uma análise documental é pequeno perto do valor do imóvel e pode evitar prejuízo significativo.

➞ Imóvel “limpo” significa: vendedor sem processos que comprometam a venda, imóvel sem dívidas e sem ônus, documentação completa e atualizada. Só assine contrato e só pague qualquer valor depois de confirmar tudo isso.

Riscos de assinar contrato sem análise profissional

“Ah, mas o corretor já cuida de tudo, incluindo a lavratura da escritura.” “O cartório vai verificar.” Essas frases aparecem o tempo todo. E muitas vezes são o começo de um problema que poderia ter sido evitado.

Não é que corretor seja desonesto ou que cartório não faça seu trabalho. É que cada um tem sua função — e nenhum deles tem a obrigação de proteger especificamente os seus interesses. O corretor trabalha para fechar a venda. O cartório confere se os documentos estão formalmente corretos, mas não investiga se o negócio é bom ou ruim para você.

Erros comuns na negociação de um imóvel

Não verificar a situação do vendedor — Você viu a matrícula do imóvel, está limpa, ótimo. Mas e o vendedor? Se ele tiver dívidas ou processos de execução, sua compra pode ser anulada depois. A lei nem sempre protege o comprador de boa-fé. O artigo 792 do CPC permite anular venda feita por quem tinha execução contra si.

Pagar antes de assinar contrato — Muita gente dá sinal, entrada, “reserva” antes de ter qualquer documento assinado. Aí o vendedor desaparece ou muda de ideia. Sem contrato, fica muito mais difícil provar o que foi combinado.

Confiar em contrato padrão — Imobiliárias e corretores costumam usar modelos genéricos que muitas vezes favorecem quem os elaborou. Cláusulas importantes podem estar faltando.

Não guardar comprovantes — Transferências bancárias, recibos, conversas de WhatsApp. Tudo isso é prova. Se você pagar em dinheiro sem recibo, depois não tem como comprovar.

Custos envolvidos na compra e venda

Um erro comum de quem está comprando imóvel pela primeira vez é calcular apenas o preço do bem. Os custos extras costumam representar de 4% a 6% do valor do imóvel.

ITBI e outros impostos

O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é o principal custo tributário na compra. É um imposto municipal, cobrado pela prefeitura.

💭 Quanto custa o ITBI?

A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel. O cálculo é feito sobre o valor venal do imóvel (definido pela prefeitura) ou sobre o valor da transação, o que for maior. Algumas prefeituras permitem parcelar o ITBI — vale consultar antes de fechar o negócio.

Custos de cartório e registro

Escritura pública — Feita no Tabelionato de Notas, o valor varia conforme o estado e é proporcional ao valor do imóvel.

Registro no Cartório de Imóveis — Depois da escritura, você precisa registrar na matrícula do imóvel, garantindo a entrega do imóvel. O custo também é tabelado e proporcional ao valor.

Certidões — Cada certidão custa entre R$ 30 e R$ 150, necessárias para a assinatura da escritura. Somando tudo, pode chegar a R$ 500 ou mais.

➞ Quem paga o quê? Por costume (não por lei), o comprador paga ITBI, escritura e registro. O vendedor arca com as certidões dele. Mas isso pode ser negociado entre as partes.

O que fazer se a outra parte descumprir o contrato

Você fez tudo certo. Verificou documentos, assinou contrato bem feito, pagou o combinado. Mas a outra parte não cumpriu. O vendedor sumiu, não quer fazer a escritura, vendeu para outra pessoa. Ou o comprador parou de pagar.

Alternativas e soluções legais

Exigir o cumprimento forçado — Você quer que o contrato seja cumprido, não desfeito. O vendedor recebeu o dinheiro e não quer fazer escritura? Você pode entrar com ação de adjudicação compulsória. O juiz determina a transferência do imóvel mesmo sem a colaboração do vendedor.

Rescindir o contrato e pedir devolução — Às vezes o negócio azedou de tal forma que você não quer mais o imóvel. Quer seu dinheiro de volta. Nesse caso, entra com ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores.

Cobrar perdas e danos — Além de resolver o contrato, você pode cobrar prejuízos que teve. Pagou aluguel enquanto esperava o imóvel que nunca veio? Perdeu oportunidade de comprar outro imóvel? Esses danos podem ser cobrados judicialmente.

🔎 Se o contrato tiver duas testemunhas, ele vale como título executivo extrajudicial. Isso significa que você pode executar a dívida direto, sem precisar primeiro provar que tem razão.

Como garantir seus direitos

Guarde tudo — Contrato, comprovantes de pagamento, conversas de WhatsApp, e-mails, recibos. Tudo pode servir como prova.

Notifique por escrito — Antes de processar, mande notificação extrajudicial cobrando o cumprimento. Isso demonstra boa-fé no presente contrato.

Não demore — O prazo para entrar com ação de rescisão ou cobrança é de até 10 anos (prescrição geral do Código Civil). Mas quanto mais você demora, mais difícil fica provar os fatos e localizar a outra parte.

Quando procurar orientação jurídica especializada

Comprar ou vender imóvel não é como comprar um eletrodoméstico. São valores altos, documentação complexa, riscos que leigo não consegue identificar.

Sinais de que você precisa de assistência

O contrato parece complicado demais — Se você está lendo o contrato e não entende metade do que está escrito, esse é um sinal claro. Ninguém deve assinar documento que não compreende.

O vendedor está com pressa demais — “Tem outro comprador interessado.” “Preciso fechar hoje.” Pressão para decidir rápido é técnica de venda — e às vezes de golpe. Quando alguém te pressiona, é hora de desacelerar.

O imóvel tem histórico complicado — Veio de herança, tem vários donos, passou por inventário, tem construção não averbada, área divergente da matrícula. Qualquer uma dessas situações exige análise cuidadosa.

Você está comprando na planta ou de construtora — Contratos de construtora são extensos, cheios de cláusulas que favorecem a empresa. Prazo de tolerância, índice de correção, condições de distrato. Tudo isso precisa ser analisado antes de assinar.

Benefícios da consultoria especializada

Análise preventiva — Identifica riscos antes que virem problema. Uma penhora escondida, uma cláusula abusiva, um vendedor com processos.

Negociação de cláusulas — Profissional da área sabe o que é padrão de mercado e o que é abusivo. Pode negociar alterações que protejam você sem inviabilizar o negócio.

Acompanhamento até o registro — Não basta assinar contrato. Acompanhamento profissional verifica se a escritura foi lavrada corretamente e garante que o registro seja feito.

Se você está passando por qualquer situação envolvendo compra, venda ou contrato de imóvel e quer orientação, no FSA Advogados, com mais de 30 anos de experiência em Direito Imobiliário, podemos esclarecer suas dúvidas.

➞ Para consultas: WhatsApp (41) 99500-9977 | Dr. Neudi Fernandes (OAB/PR 25.051)

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