Comprei um Imóvel e Não Registrei no Cartório: Frequentemente, nos deparamos com pessoas que adquiriram imóveis pelos chamados “contratos de gaveta”, instrumentos firmados entre particulares que possuem efeitos somente entre as partes. Mas por que isso é um problema para quem vende e para quem compra?
Você compra um imóvel e a burocracia pode desanimar: são gastos com impostos, com cartório e com advogado. Algum conhecido pode sugerir uma alternativa: “por que você e o vendedor não pesquisam no ChatGPT uma minuta de contrato de compra e venda simples e assinam juntos, com testemunhas? Assim, o imóvel passará para você”. Errado!
Não vamos nem comentar, neste artigo, sobre os riscos de buscar uma “minuta pronta”, genérica, no ChatGPT, sem conhecimento jurídico algum. É claro que você corre riscos ao fazê-lo, e pode criar uma situação problemática muito maior do que aquela que lhe fez buscar o modelo de contrato.
Mas por que o “contrato particular” não é adequado para a compra e venda de imóvel?
O contrato particular, também chamado “contrato de gaveta” nos casos de aquisição de imóveis, é um documento firmado entre particulares que estabelece determinadas obrigações e certos direitos a cada um dos contratantes. Contudo, ele se chama “de gaveta” porque não vai a registro.
E, neste ponto, muito cuidado: “registrar” o contrato em cartório não significa levar o contrato particular, que foi redigido pelas próprias partes, pelo ChatGPT ou pelo advogado até o cartório e autenticar as assinaturas. É muito diferente disso, e vamos explicar o porquê.
A escritura pública de compra e venda de imóvel também é semelhante a um contrato: ela dispõe sobre as obrigações que o comprador tem perante o vendedor e vice-versa. Mas ela é um documento público, que é redigido pelo notário ou escrevente, profissional que trabalha no cartório. Esse documento fica armazenado em cartório e pode ser acessado por qualquer pessoa que queira vê-lo. Diferentemente, portanto, do contrato particular, cujas cópias estão guardadas uma no imóvel novo do comprador, e uma na casa do vendedor.
O profissional do cartório que redige a escritura pública também tem o que se chama no Direito de fé-pública. Isso significa que o documento por ele redigido tem presunção de ser verdade, diferentemente de um cidadão comum, que pode escrever qualquer coisa em qualquer documento. Então, ele registra na escritura pública, com conferência de documentos e etapas burocráticas anteriores que devem ser cumpridas pelos contratantes, que Fulano e Cicrano negociaram a venda do imóvel.
Somente fazer uma escritura pública de compra e venda, contudo, não supre o problema do contrato de gaveta.
No Direito Brasileiro, a transferência efetiva da propriedade somente acontece quando o comprador e o vendedor realizarem uma escritura pública, em cartório de registro imobiliário, e esta escritura é registrada na matrícula do imóvel. Essa é uma burocracia necessária.
A matrícula do imóvel é um documento, também público, que é redigido pelo cartório para formalizar a existência de determinado imóvel, contendo as especificações sobre ele (localização, tamanho, quem são e quem foram os proprietários, se há algum contrato bancário relacionado ao imóvel, como financiamento, se há alguma penhora sobre o imóvel).
Portanto, quando se faz uma escritura pública de compra e venda do imóvel, para que o negócio tenha plenos efeitos é necessário que esteja registrado na matrícula, com a inserção de uma anotação na matrícula do imóvel sobre a nova aquisição ocorrida.
E o que acontece com quem compra o imóvel e não registra a compra por escritura pública no Registro de Imóveis?
Quem compra o imóvel por contrato particular, contrato de gaveta, na verdade, não “comprou” o imóvel efetivamente. Não recebeu a propriedade do imóvel e não se tornou, pelo contrato, o dono dele. Apenas assumiu uma obrigação perante o verdadeiro proprietário, que é o vendedor, de pagar pelo preço ajustado no contrato.
Mas realizar somente este contrato não é suficiente para que a propriedade seja transferida ao comprador. É apenas com a realização de escritura pública de compra e venda de imóvel e a quitação do preço ajustado, com o respectivo registro na matrícula do imóvel perante o cartório, que o comprador se torna o proprietário.
Isso pode causar ao comprador diversos entraves, como, por exemplo, não poder vender o imóvel no momento que assim desejar. Não poder, dependendo da situação, dispor do imóvel como garantia em contratos bancários.
Se o vendedor, real proprietário, tiver uma dívida em nome próprio, o credor poderá buscar a penhora deste imóvel e o comprador pode chegar a perdê-lo, em determinadas situações (como no caso em que o comprador sabe da existência da dívida do vendedor e mesmo assim adquire o imóvel). Isto porque, para quem cobra dívida do vendedor, o comprador simplesmente não existe como dono do imóvel. É o vendedor o verdadeiro proprietário.
Parece não servir muito adquirir o imóvel sem poder tê-lo, de fato.
Isso significa que o comprador não pode ir morar no imóvel?
Não, o que não é transferido é a propriedade. A posse é um conceito jurídico distinto, que engloba menos direitos do que a propriedade: se o contrato previa a possibilidade de o comprador ocupar o imóvel, ele pode ocupá-lo normalmente. Ele apenas não é o proprietário, formalmente, do imóvel. Exemplo: somente o proprietário pode vender o imóvel, o possuidor, não.
E se eu vendi? O que acontece?
Quem vende o imóvel, mas não registra a escritura pública na matrícula – ou seja, não formaliza a venda – continua, perante o Direito, sendo o proprietário do imóvel. E aí, depende da boa vontade do comprador para não ter problemas sérios, como responder por dívidas de condomínio, dívidas tributárias e demais questões ligadas à propriedade do imóvel.
É como se você vendesse o imóvel, mas a sociedade e o Estado não soubessem. Só você e o comprador sabem desse negócio.
O Estado, por exemplo, quando cobra os tributos, não tem como saber que você não é mais o dono do imóvel – porque, juridicamente, você ainda é o dono. Isso significa que se houver um imposto não pago, como o IPTU, mesmo que o IPTU seja vencido depois da venda, o Município pode mover uma ação para cobrar esse valor do tributo contra você, e não contra o comprador.
Mas tudo isso significa que o contrato de gaveta não tem utilidade nenhuma?
Não. O contrato de gaveta tem a utilidade de estabelecer entre as partes direitos e obrigações que estão nele previstas. Ou seja: o comprador não pode deixar de pagar o preço sem consequências, só porque leu esse artigo. O contrato de gaveta ainda é um contrato: as obrigações nele previstas devem ser cumpridas pelas partes, e se não forem, o prejudicado pode buscar seus direitos. O contrato de gaveta (desde que respeite os requisitos de validade de um contrato, que são assunto para outro artigo) é plenamente válido e tem seus efeitos entre as partes, apenas não pode ser imposto a terceiros.
E se você já fez um contrato de gaveta, calma: ainda é possível regularizar a propriedade do imóvel, consultando um advogado especialista em direito imobiliário para verificar a solução mais adequada ao seu caso específico. Pode ser que você possa fazer uma escritura pública, pode ser que seja necessária uma ação judicial, como a ação de adjudicação compulsória ou a usucapião, em determinados casos.
Em resumo: o contrato feito entre particulares para compra de imóvel não serve à finalidade de transferir efetivamente a propriedade do imóvel. Ele tem validade apenas para estabelecer entre as partes as obrigações nele pactuadas, como o pagamento do preço do imóvel pelo comprador e a transferência da propriedade por parte do vendedor. Mas somente ele não pode transferir a propriedade. Deve ser realizada uma escritura pública para esse intuito, e esta deve ser registrada na matrícula do imóvel. Somente dessa forma o comprador se torna o proprietário. Sem que haja essa regularização da propriedade, não é viável a nenhuma das partes impor a terceiros, à sociedade no geral, ao Fisco ou quem quer que seja a negociação da qual só elas têm conhecimento. Em um processo judicial, por exemplo, quem é proprietário continua sendo o vendedor.
