A sentença saiu a seu favor, o processo caminha para a execução e chega a notícia de que o devedor colocou o imóvel à venda, ou de que já vendeu. A pergunta que aparece nesse momento é sempre a mesma, qual seja, quando o dinheiro finalmente puder ser cobrado, ainda vai sobrar alguma coisa para pagar?
Existem ferramentas simples para essa situação, e a maior parte dos credores nunca ouviu falar delas.
O que é a averbação premonitória?
O Artigo 828 do Código de Processo Civil permite que o credor, admitida a execução, obtenha do Juízo uma certidão comprobatória e a leve diretamente ao cartório, seja de registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora. Ali fica averbado que existe uma execução em curso contra aquele devedor.
A averbação não bloqueia o bem, pois o devedor continua podendo vendê-lo, o que ela faz é destruir a boa-fé de quem comprar, uma vez que se presume em fraude à execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação. Na prática, o comprador que consulta a matrícula e mesmo assim fecha o negócio assume o risco de perder o imóvel.
O efeito comercial costuma ser imediato, nenhum comprador informado, nenhum banco financiador e nenhum cartório fecha um negócio sobre matrícula com essa anotação, o bem fica economicamente congelado sem que ninguém precise decretar penhora.
Por que isso muda tanto o jogo?
Porque, sem a averbação, provar fraude à execução é difícil.
A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece:
“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Traduzindo, se o devedor vendeu o imóvel antes de qualquer anotação, cabe a você provar que o comprador sabia da existência da ação. O Superior Tribunal de Justiça firmou, em recurso repetitivo, que inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, lembrando que a boa-fé se presume e a má-fé se prova (STJ – REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE – CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/12/2014).
A averbação do Artigo 828 inverte esse cenário, porque feita a anotação a fraude passa a ser presumida e o ônus de demonstrar boa-fé migra para quem comprou, é a diferença entre ter um argumento e ter uma presunção legal.
Há um caminho paralelo que reforça o mesmo raciocínio, que é o sistema de concentração dos atos na matrícula, instituído pelo Artigo 54 da Lei 13.097/2015, quanto mais o ordenamento concentra na matrícula tudo o que pesa sobre o imóvel, mais quem deixa de averbar fica desprotegido.
Existe uma exceção relevante, admitida pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, em doações realizadas no âmbito familiar, quando a transferência revela tentativa de blindagem patrimonial, a má-fé pode ser reconhecida pelo vínculo familiar e pelo contexto fático, dispensando-se o registro prévio da penhora (STJ – EREsp: 1896456 SP 2020/0245182-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 12/02/2025, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 21/02/2025).
Preciso esperar a execução para usar essa ferramenta?
O Artigo 828 está topograficamente no livro da execução, mas a jurisprudência vem admitindo a medida também na fase de conhecimento, antes mesmo da sentença, com fundamento no poder geral de cautela do Juiz.
A admissão não é automática, pois nessa hipótese o pedido é tratado como tutela de urgência e exige a demonstração dos requisitos do Artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano. Tribunais têm negado a medida quando o credor apenas alega, sem apontar fato concreto, que o devedor pode dilapidar o patrimônio (TJ-MT – AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10332964220258110000, Relator: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 12/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2025).
Ainda, têm deferido quando a inicial vem instruída com prova documental do crédito e com elementos que indiquem o risco, destacando-se que a medida não impede o uso, o gozo, a fruição ou a disposição do bem, apenas dá publicidade à existência da ação (TJ-DF 07242132320248070000 1944690, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 11/11/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/12/2024).
O que distingue os dois cenários é o trabalho de instrução do pedido, e não a tese.
Existe algo mais forte do que a averbação?
Existe, e é o instrumento menos usado de todos.
O Artigo 495 do Código de Processo Civil estabelece que a sentença que condena ao pagamento de quantia vale como título constitutivo de hipoteca judiciária. O § 2º autoriza o registro por simples apresentação de cópia da sentença no cartório de registro de imóveis, independentemente de ordem judicial, e o § 1º confirma sua aplicação mesmo em condenação genérica ou pendente de recurso.
A diferença de natureza é decisiva, a averbação premonitória apenas adverte sobre a existência da dívida, enquanto a hipoteca judiciária grava o bem, constituindo direito real de garantia, com direito de sequela, isto é, o direito de perseguir o imóvel ainda que ele seja alienado a terceiro.
A jurisprudência trata a hipoteca judiciária como efeito secundário e automático da sentença condenatória, que se manifesta por força de lei e dispensa a demonstração de insolvência do devedor ou de risco ao resultado útil da execução, podendo inclusive ser determinada de ofício (TST – Ag-RRAg: 00202143820185040812, Relator: Douglas Alencar Rodrigues, Data de Julgamento: 14/08/2024, 5ª Turma, Data de Publicação: 16/08/2024).
Há um efeito adicional que interessa a quem litiga contra empresas em dificuldade, registrada a hipoteca judiciária antes do pedido de recuperação judicial, o crédito é classificado na Classe II, de credores com garantia real, e não como quirografário, o que altera substancialmente a posição do credor na negociação do plano (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 20088411320248260000 São Paulo, Relator: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 09/01/2025, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 09/01/2025).
A hipoteca judiciária garante que eu receba primeiro?
Aqui é preciso ser honesto com o leitor, porque a resposta é “nem sempre”.
O Artigo 495, § 4º, do Código de Processo Civil confere preferência ao credor hipotecário, observada a prioridade no registro, essa preferência, contudo, não é absoluta. Créditos trabalhistas e tributários passam à frente, e entre credores da mesma classe prevalece o rateio proporcional, conforme o Artigo 962 do Código Civil, independentemente da ordem dos registros (TJ-PR 00781538920248160000 Curitiba, Relator: substituta fabiana silveira karam, Data de Julgamento: 04/02/2025, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/02/2025).
Existe ainda um obstáculo prático que poucos conhecem, se o imóvel já tem averbações de indisponibilidade anteriores, o cartório pode recusar o registro da hipoteca judiciária, com base no Artigo 16 do Provimento nº 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça, salvo se a certidão judicial trouxer ressalva expressa quanto à prevalência (TJ-PR 00024223520248160179 Curitiba, Relator: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 09/09/2025, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/09/2025).
Ainda, no confronto entre averbação premonitória e penhora, o Superior Tribunal de Justiça é categórico ao afirmar que a averbação premonitória não equivale à penhora e não induz preferência do credor em prejuízo daquele em favor do qual foi realizada a constrição judicial (STJ – REsp: 1334635 RS 2012/0148766-5, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/09/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/09/2019 RB vol. 661 p. 214).
A conclusão para o credor é a de que a averbação protege contra a venda, mas quem define a ordem da fila é a penhora, cuja anterioridade é o critério do Artigo 908, § 2º, do Código de Processo Civil, fazer a averbação e demorar a penhorar é meio caminho.
Existem prazos que eu preciso respeitar?
Sim, e são curtos.
Realizada a averbação premonitória, o credor tem dez dias para comunicá-la ao Juízo (Artigo 828, § 1º).
Quando a execução vier a ser garantida por bens suficientes, o credor tem outros dez dias para providenciar o cancelamento das averbações que recaíam sobre os bens não penhorados (Artigo 828, § 2º).
Descumprir esse segundo prazo tem consequência, porque o § 5º prevê responsabilização por averbação indevida, com indenização apurada nos próprios autos.
Na hipoteca judiciária, o prazo para informar o ato ao Juízo é de quinze dias (Artigo 495, § 3º).
As ferramentas são potentes exatamente porque restringem a circulação do bem. Usá-las fora dos limites legais expõe o credor a virar réu.
E se o devedor não tem imóveis?
O Judiciário dispõe de sistemas de busca patrimonial que se tornaram rotina na execução, como o SISBAJUD, para ativos financeiros, o INFOJUD, para declarações de imposto de renda, o RENAJUD, para veículos, e a CNIB, para indisponibilidade de bens.
Uma dúvida frequente é se o credor precisa esgotar diligências por conta própria antes de pedir essas buscas.
A resposta, consolidada desde o Tema 425 do Superior Tribunal de Justiça, é negativa quanto aos sistemas de consulta de ativos, entendimento que os tribunais estenderam ao RENAJUD e ao INFOJUD, por serem meios colocados à disposição dos credores para simplificar e agilizar a busca de bens (TJ-RS – Agravo de Instrumento: 51044529220258217000 OUTRA, Relator: Rute dos Santos Rossato, Data de Julgamento: 23/10/2025, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 23/10/2025).
A CNIB tem regime próprio e mais rigoroso, exigindo os requisitos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.377.507/SP, quais sejam a citação ou intimação do devedor, a inexistência de pagamento ou de apresentação de bens à penhora no prazo legal e a não localização de bens penhoráveis após diversas diligências (TJ-PR 00987897620248160000 Iporã, Relator: Fabio Andre Santos Muniz, Data de Julgamento: 31/01/2025, 13ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/01/2025).
Também é admitida a modalidade de reiteração automática do SISBAJUD, conhecida como “teimosinha”, que renova as ordens de bloqueio por prazo determinado e evita que o credor dependa de novas petições a cada tentativa frustrada.
Convém distinguir esses sistemas, que são ferramentas padronizadas, das verdadeiras medidas atípicas do Artigo 139, IV, do Código de Processo Civil, como a suspensão de CNH e a apreensão de passaporte.
Estas últimas são excepcionais, exigem demonstração de ocultação dolosa de patrimônio e são frequentemente indeferidas por serem consideradas meramente punitivas e desproporcionais.
E se o devedor pagar só uma parte?
A multa de dez por cento e os honorários de dez por cento previstos no Artigo 523, § 1º, do Código de Processo Civil incidem automaticamente pelo simples decurso do prazo de quinze dias, sem necessidade de requerimento do credor ou de decisão que os constitua.
Havendo pagamento parcial dentro do prazo, o § 2º do mesmo dispositivo determina que a multa e os honorários incidam sobre o valor remanescente.
O Superior Tribunal de Justiça é expresso ao consignar que, ocorrido o pagamento tempestivo, porém parcial da dívida executada, a multa e os honorários incidem tão somente sobre o valor remanescente a ser pago (STJ – AgInt no AREsp: 1428190 SP 2019/0007237-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 27/05/2019, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2019).
Há um detalhe que altera cálculos com frequência, o depósito feito apenas para garantir o Juízo, com posterior impugnação, não configura pagamento voluntário e não afasta os acréscimos, porque só se considera pagamento a hipótese em que o devedor deposita a quantia devida sem condicionar o seu levantamento à discussão do débito.
Por onde começar?
Pela matrícula, antes de qualquer petição, é preciso saber quais bens estão no nome do devedor e em que cartórios, e essa pesquisa é mais simples e mais barata do que a maioria dos credores imagina.
O erro mais comum na execução civil não é escolher a medida errada, e sim esperar o processo chegar à fase de constrição para só então procurar o patrimônio, quando ele já foi transferido.
Autor: Eduardo Bazzo Piffer | OAB/PR nº 128.508
