Não é difícil deparar-se com a ocorrência de venda do imóvel pelo locador a terceiro durante a vigência da relação de locação, e nesse caso, é preciso observar o direito de preferência do inquilino.
Seja no contrato de locação residencial ou comercial, caso o locador pretenda vender, prometer vender, ceder, prometer ceder ou dar em pagamento o imóvel locado, o artigo 27 da Lei de Locações prevê que o inquilino tem direito de preferência na aquisição em igualdade de condições com o terceiro interessado.
Tal direito prescinde da existência de contrato em plena vigência seja em prazo determinando ou indeterminado, bem como do conhecimento inequívoco pelo inquilino acerca da negociação que está sendo realizada, oportunidade em que o locador deve dar-lhe conhecimento sobre todas as condições do negócio como o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, entre outros.
Caso notificado pelo locador e não manifestada a intenção de aquisição do bem, o direito de preferência caduca dentro do prazo de 30 dias.
Todavia, na hipótese de venda do imóvel a terceiro ausente do conhecimento inequívoco pelo inquilino, poderá este perquirir a indenização em face do locador desde que comprove efetivo prejuízo.
A lei ainda permite que o inquilino ingresse com ação judicial visando adquirir para si o imóvel alienado, desde que o contrato de locação seja averbado na matrícula do imóvel anteriormente à venda, e ocorra o depósito judicial, pelo inquilino, da quantia paga pelo terceiro para aquisição do imóvel.
Válido ressaltar que o direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação de pessoa jurídica, alienação fiduciária ou venda para realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial.
Solange M. Majchszak
OAB/PR 72.029
