A Constituição Federal assegura o direito à propriedade desde que exercido nos termos de sua função social. Assim, o direito à propriedade não é absoluto e deve observar, dentre outras normas, o regramento contido no Plano Diretor do Município o qual o imóvel se encontra. Desta forma, não é possível o exercício indiscriminado do direito de propriedade para dispor de um imóvel de qualquer maneira, cabendo ao Poder Público agindo no interesse da coletividade impor limites e regras ao uso.
O desenvolvimento urbano é planejado para ser sustentável, impedindo eventuais excessos por alguns particulares e permitindo o crescimento saudável das cidades. Isto resulta na imposição do coeficiente de construção para impor um limite ao potencial construtivo de um terreno, isto é, em determinadas regiões é determinado um limite ao tamanho da área que pode ser construído, impedindo que prédios altos sejam construídos em regiões de bairro ou que não exista área para escoamento da água da chuva.
O coeficiente de aproveitamento de um terreno estipula um limite para a edificação urbana a partir da razão entre a área construída de edificação e a área do terreno. Quando o coeficiente de aproveitamento de construção previsto em lei é igual a 1,0, é permitido a construção naquela região de um edifício com área total igual à do próprio terreno. Todavia, as normas municipais estipulam um coeficiente menor para a maioria da população, justamente para impedir o crescimento urbano fora de um padrão.
Entretanto, o particular que tiver interesse em extrapolar o limite do coeficiente de construção poderá fazê-lo mediante a obtenção de uma Outorga Onerosa do Direito de Construir junto ao poder público, ou seja, deverá comprar do poder público o direito de construir acima do limite estabelecido na lei, podendo construir empreendimentos com vários pavimentos.
Andryel Lincoln
OAB/PR 65.309
