As obrigações decorrentes das despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, são impostas a quem ostente a qualidade de proprietário do bem ou possua a titularidade de um direito real sobre ele.
Já definido pelo Superior Tribunal de Justiça que o registro do compromisso de compra e venda em cartório não define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. O que possui relevância é a relação jurídica material com o imóvel, que se configura com a entrada na posse pelo comprador e a ciência inequívoca do condomínio sobre essa transação.
Nesses termos, consolidada a seguinte tese no REsp nº 1.345.331/RS
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
Portanto, se preenchidos os dois requisitos supracitados, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais anteriores ou posteriores à alienação, já que é inegável seu interesse na desvinculação do direito real sobre o imóvel quando o aliena, além da máxima conhecida de que a dívida “acompanha a coisa”.
Por outro lado, caso não haja imissão na posse e comunicação ao condomínio do negócio jurídico firmado entre promitente comprador e promitente vendedor, continuará este como responsável pelas obrigações condominiais. Portanto, é de salutar importância ater-se a essas questões para evitar dissabores futuros.
Vale destacar que, é claro, sempre será ressalvado o direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor inadimplente.
Por fim, ressalta-se que exceção a essa regra da transmissão das obrigações condominiais ao promitente comprador ocorre nas hipóteses de aquisição originária do imóvel, tais como usucapião, desapropriação, arrematação em leilão, entre outras.
Camile Beatriz Pofahl Durdyn
OAB-PR 55.391
