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12/09/2017

Da restituição da comissão de corretagem na compra e venda de imóveis

Uma questão que vinha causando inúmeras controvérsias nos tribunais pátrios, dizia respeito à possibilidade de pleitear a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, isto, pois de um lado o consumidor afirmava que não poderia ser compelido a custear um serviço que não contratou, e de outro as construtoras alegavam que os corretores imobiliários tinham direito aos seus honorários e tais serviços eram plenamente legais e previstos no ordenamento jurídico.

Essa discussão se tornou tema de Recurso Repetitivo com o objetivo de resolver o conflito de opiniões e assim, em agosto de 2016, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que é possível transferir o ônus ao consumidor, que então terá que arcar com a comissão de corretagem, decisão esta que foi consolidada nos seguintes termos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I –  TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. […] (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Em suma, o Tribunal de Justiça entendeu que transferir o ônus ao consumidor beneficiaria a incorporadora, uma vez que reduziria a base de cálculo dos tributos incidentes, não seria necessária a restituição do valor em caso de desfazimento do contrato de compra e venda e, além disso, não causaria prejuízos econômicos aos consumidores, pois o custo da corretagem, de um modo ou de outro, estaria embutido no preço do imóvel.

Todavia, o STJ assentou que não é em toda e qualquer situação que o consumidor deverá arcar com a comissão de corretagem. Para que o encargo seja transferido, é forçoso que a construtora seja transparente e preste o dever de informação, ou seja, deixe expresso no contrato de forma clara que o consumidor irá arcar com tal obrigação, além de discriminar pontualmente o preço da comissão.

Veja-se o teor do julgado:

Devem ser estabelecidos os efeitos da violação ao dever de informação.

A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública.

Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor ver a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem.

Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações de consumo.

Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual.

Deste modo, a partir do julgamento do Recurso em comento, o consumidor só poderá ser compelido a adimplir os honorários do corretor imobiliário se for informado, antecipadamente e de forma clara, inclusive com a discriminação do preço, que deverá arcar com a referida comissão.

Contudo, ainda configura prática abusiva e passível de indenização os casos em que a construtora/incorporadora informa, somente após a contratação e o pagamento do sinal do negócio, que o ônus de pagar a comissão de corretagem é do consumidor.

pablo

Dr. Pablo Raduan
OAB/PR 82.612

Escritório Fernandes Sociedades de Advogados atua de forma especializada na área de Direito do Imobiliário com um corpo de profissionais especializados nas mais diversas demandas do mercado dentro desse segmento.

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