Uma questão que vinha causando inúmeras controvérsias nos tribunais pátrios, dizia respeito à possibilidade de pleitear a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, isto, pois de um lado o consumidor afirmava que não poderia ser compelido a custear um serviço que não contratou, e de outro as construtoras alegavam que os corretores imobiliários tinham direito aos seus honorários e tais serviços eram plenamente legais e previstos no ordenamento jurídico.
Essa discussão se tornou tema de Recurso Repetitivo com o objetivo de resolver o conflito de opiniões e assim, em agosto de 2016, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que é possível transferir o ônus ao consumidor, que então terá que arcar com a comissão de corretagem, decisão esta que foi consolidada nos seguintes termos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. […] (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Em suma, o Tribunal de Justiça entendeu que transferir o ônus ao consumidor beneficiaria a incorporadora, uma vez que reduziria a base de cálculo dos tributos incidentes, não seria necessária a restituição do valor em caso de desfazimento do contrato de compra e venda e, além disso, não causaria prejuízos econômicos aos consumidores, pois o custo da corretagem, de um modo ou de outro, estaria embutido no preço do imóvel.
Todavia, o STJ assentou que não é em toda e qualquer situação que o consumidor deverá arcar com a comissão de corretagem. Para que o encargo seja transferido, é forçoso que a construtora seja transparente e preste o dever de informação, ou seja, deixe expresso no contrato de forma clara que o consumidor irá arcar com tal obrigação, além de discriminar pontualmente o preço da comissão.
Veja-se o teor do julgado:
Devem ser estabelecidos os efeitos da violação ao dever de informação.
A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública.
Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor ver a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem.
Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações de consumo.
Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual.
Deste modo, a partir do julgamento do Recurso em comento, o consumidor só poderá ser compelido a adimplir os honorários do corretor imobiliário se for informado, antecipadamente e de forma clara, inclusive com a discriminação do preço, que deverá arcar com a referida comissão.
Contudo, ainda configura prática abusiva e passível de indenização os casos em que a construtora/incorporadora informa, somente após a contratação e o pagamento do sinal do negócio, que o ônus de pagar a comissão de corretagem é do consumidor.
O Escritório Fernandes Sociedades de Advogados atua de forma especializada na área de Direito do Imobiliário com um corpo de profissionais especializados nas mais diversas demandas do mercado dentro desse segmento.
