A usucapião é uma modalidade de aquisição de propriedade na qual um indivíduo ou uma coletividade de indivíduos, após ter cumprido determinadas condições previstas em lei, adquire para si a propriedade de um imóvel. Esta situação é tida pelo direito brasileiro como uma aquisição originária, pois não há relação nenhuma entre o antigo e o atual proprietário, diferente da compra e venda ou da doação, nas quais as próprias partes realizam o negócio.
O direito brasileiro possui alguns “modelos” diferentes de usucapião, possuindo cada qual, prazos e requisitos diferentes, sendo-lhes comum, contudo, o exercício manso e pacífico da posse do imóvel.
Por isso é importante ter consciência de que autorizar o uso de imóvel próprio a um terceiro a título gratuito, sem formalização de qualquer contrato, por tempo o bastante previsto em lei, pode resultar na perda da propriedade caso o terceiro venha a requerer extrajudicialmente ou judicialmente a declaração do seu direito a usucapir o bem.
No dia-a-dia, questão de bastante controvérsia diz respeito à incidência de tributos oriundos da transferência da propriedade, sendo o ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) ou o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Uma vez que a usucapião é modalidade originária de aquisição de propriedade, não é devido qualquer imposto de transferência, até porque, conforme já dito, inexiste relação entre o anterior proprietário e o atual.
Porém, não raro na prática tem-se visto os Oficiais de Registro de Imóveis exigirem certidões dos Municípios e dos Estados declarando que sobre o imóvel usucapiendo não há incidência dos respectivos tributos (ITBI e ITCMD). Tal pedido é inócuo visto que, não há ocorrência do fato gerador a fundamentar a cobrança de tais tributos. No caso do ITBI, inexiste a “transferência de propriedade” e no caso do ITCMD, inexiste “a doação ou a causa mortis”. Logo, declarado o direito de usucapir o bem, deve o Cartório de Registro de Imóveis proceder a abertura da nova matrícula do imóvel.
No tocante ao IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), dispõe a lei que este pode ser cobrado tanto do proprietário quando do possuidor do imóvel. Portanto, é legítima a cobrança daquele que adquire o imóvel através da usucapião. Vale lembrar que o IPTU é um débito cujo responsável final pelo pagamento é o próprio imóvel que deu origem à dívida. Desta maneira, o inadimplemento do débito fiscal pode levar o imóvel a leilão, por isso recomenda-se estar atento se os débitos estão em dia.
Importante destacar também a inovação trazida pelo Código de Processo Civil de 2015 possibilitando a realização da usucapião pela via extrajudicial, através de processo administrativo proposto diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. A rigor, o processo é mais célere se comparado ao processo judicial, sendo medida aconselhável àqueles que possuem cumpridos os requisitos para aquisição do imóvel através deste instituto.
RUAN RADDI MIRA HILÁRIO
OAB/PR 87.891
