Como se sabe, o Direito é uma ciência dinâmica que se autorregula, ou seja, tende a se adequar às mutações e fenômenos sociais. Ademais, nossa sociedade contemporânea vem se transformando e evoluindo de forma absurdamente rápida, em uma velocidade até então nunca presenciada. A cada dia somos bombardeados e surpreendidos por tecnologias, técnicas, sistemas, mecanismo, dispositivos, práticas e informações novas, o que, por vezes, causa impacto no sistema jurídico.
O crescimento exponencial da internet e dos aplicativos já gerou vários impasses jurídicos, como, por exemplo, é a discórdia que existe sobre a regulamentação do Uber. Todavia, o presente artigo tem o intuito de abordar outro conflito surgido no âmbito forense, a utilização de hospedagem pelo aplicativo AirBnB no âmbito dos condomínios edilícios.
O AirBnB é uma plataforma que oferece serviços de locação para hospedagem, fazendo a conexão entre turistas e o possuidor/proprietário do imóvel. Em suma, o possuidor/proprietário do imóvel disponibiliza seu apartamento, casa ou até mesmo um quarto para hospedagem, o que, para o turista, se torna muito mais barato e acessível do que utilizar serviços de hotelaria.
Doutro turno, Condomínio Edilício é a propriedade compartilhada de um imóvel, onde cada condômino possui uma fração ideal e direitos sobre as partes comuns, bem como direitos sobre uma parte exclusiva. Isto é, as áreas comuns do prédio pertencem a todos co-proprietários, contudo, cada um pode usufruir de sua unidade como melhor entender, desde que não prejudique os direitos dos demais.
Acontece que o AirBnB trouxe um novo modelo de contrato e a discussão se inicia quando se pretende delimitar a natureza deste contrato como um serviço de hospedagem ou um contrato de locação.
A Lei das Locações (Lei nº 8.245/91) prevê a locação típica, que se dá por 90 (noventa) dias ou mais, e a locação por temporada, que se dá em até 90 (noventa) dias. Em um primeiro momento poderíamos caracterizar a hospedagem através do AirBnB como a segunda hipótese, isto é, locação por temporada, todavia, há entendimento que a contratação pelo aplicativo é regulada pela Lei de Hospedagem (Lei nº 11.771/08).
A questão de discórdia é que a maioria das Convenções e Regimentos Internos dos Condomínios proíbem a utilização da unidade autônoma para fins comerciais, e se o contrato através do AirBnB for regulado pela Lei de Hospedagem, o mesmo passa a ter um caráter comercial, criando a divergência com a Convenção ou Regimento Interno do Condomínio.
Em suas defesas, os condôminos alegam que possuem o direito de usar, fruir e gozar de suas unidades imobiliárias como bem entenderem, desde que respeitada sua função social, com esteio no direito à propriedade, o que, inclusive, é previsto pelo Constituição Federal.
Poderíamos resumir o tema da seguinte forma: quando há previsão no Regimento Interno do Condomínio a via fica estreita, haja vista que aumenta e segurança jurídica e restringe a discussão sobre a possibilidade ou não da locação/hospedagem através do AirBnB. De outra via, inexistindo qualquer disposição no Regimento Interno quanto à possibilidade ou não desta prática, a matéria se mostra contraditória e traz inúmeros empecilhos práticos que se digladiam entre o direito à propriedade até o bem comum e segurança de todos que fazem parte do condomínio edilício.
