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08/02/2018

Condomínios Edilícios x AirBnB

Como se sabe, o Direito é uma ciência dinâmica que se autorregula, ou seja, tende a se adequar às mutações e fenômenos sociais. Ademais, nossa sociedade contemporânea vem se transformando e evoluindo de forma absurdamente rápida, em uma velocidade até então nunca presenciada. A cada dia somos bombardeados e surpreendidos por tecnologias, técnicas, sistemas, mecanismo, dispositivos, práticas e informações novas, o que, por vezes, causa impacto no sistema jurídico.

O crescimento exponencial da internet e dos aplicativos já gerou vários impasses jurídicos, como, por exemplo, é a discórdia que existe sobre a regulamentação do Uber. Todavia, o presente artigo tem o intuito de abordar outro conflito surgido no âmbito forense, a utilização de hospedagem pelo aplicativo AirBnB no âmbito dos condomínios edilícios.

O AirBnB é uma plataforma que oferece serviços de locação para hospedagem, fazendo a conexão entre turistas e o possuidor/proprietário do imóvel. Em suma, o possuidor/proprietário do imóvel disponibiliza seu apartamento, casa ou até mesmo um quarto para hospedagem, o que, para o turista, se torna muito mais barato e acessível do que utilizar serviços de hotelaria.

Doutro turno, Condomínio Edilício é a propriedade compartilhada de um imóvel, onde cada condômino possui uma fração ideal e direitos sobre as partes comuns, bem como direitos sobre uma parte exclusiva. Isto é, as áreas comuns do prédio pertencem a todos co-proprietários, contudo, cada um pode usufruir de sua unidade como melhor entender, desde que não prejudique os direitos dos demais.

Acontece que o AirBnB trouxe um novo modelo de contrato e a discussão se inicia quando se pretende delimitar a natureza deste contrato como um serviço de hospedagem ou um contrato de locação.

A Lei das Locações (Lei nº 8.245/91) prevê a locação típica, que se dá por 90 (noventa) dias ou mais, e a locação por temporada, que se dá em até 90 (noventa) dias. Em um primeiro momento poderíamos caracterizar a hospedagem através do AirBnB como a segunda hipótese, isto é, locação por temporada, todavia, há entendimento que a contratação pelo aplicativo é regulada pela Lei de Hospedagem (Lei nº 11.771/08).

A questão de discórdia é que a maioria das Convenções e Regimentos Internos dos Condomínios proíbem a utilização da unidade autônoma para fins comerciais, e se o contrato através do AirBnB for regulado pela Lei de Hospedagem, o mesmo passa a ter um caráter comercial, criando a divergência com a Convenção ou Regimento Interno do Condomínio.

Em suas defesas, os condôminos alegam que possuem o direito de usar, fruir e gozar de suas unidades imobiliárias como bem entenderem, desde que respeitada sua função social, com esteio no direito à propriedade, o que, inclusive, é previsto pelo Constituição Federal.

Poderíamos resumir o tema da seguinte forma: quando há previsão no Regimento Interno do Condomínio a via fica estreita, haja vista que aumenta e segurança jurídica e restringe a discussão sobre a possibilidade ou não da locação/hospedagem através do AirBnB. De outra via, inexistindo qualquer disposição no Regimento Interno quanto à possibilidade ou não desta prática, a matéria se mostra contraditória e traz inúmeros empecilhos práticos que se digladiam entre o direito à propriedade até o bem comum e segurança de todos que fazem parte do condomínio edilício.

 

 

 

 

 

 

 

 

Pablo Raduan Fernandes

OAB/PR – 82.612

Escritório Fernandes Sociedades de Advogados atua de forma especializada na área de Direito do Imobiliário com um corpo de profissionais especializados nas mais diversas demandas do mercado dentro desse segmento.

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Dr. Pablo Raduan Fernandes

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