Com o crescimento da demanda brasileira no setor de construção civil, especialmente a destinada à habitação, verifica-se um cenário em que as construtoras não vêm cumprindo com suas promessas e obrigações contratuais, principalmente quanto ao prazo de finalização e entrega das obras.
Independentemente da finalidade da aquisição do imóvel, investimento, locação ou residência própria, o descumprimento das disposições contratuais por parte das construtoras, sem dúvidas, causam grandes transtornos aos consumidores, transtornos estes que podem se alastrar por vários anos.
Não obstante esta realidade, se constata que é muito comum os contratos de compra e venda, que são redigidos unilateralmente pelas construtoras, privilegiarem excessivamente estas, em detrimento dos direitos dos consumidores. Em caso de inadimplência por parte do consumidor, por exemplo, inúmeras são as recorrentes penalidades que se aplicam, ao passo que, via de regra, nenhuma penalidade é prevista em desfavor das construtoras, caso estas descumpram os contratos.
As penalidades nos contratos, de um modo geral, preveem incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês e uma infinidade de multas, que em alguns casos, podem chegar a incríveis 30%, 40% e até 50% sobre o valor atualizado do débito.
Em casos de rescisão do contrato por iniciativa do consumidor, por exemplo, há contratos que preveem a perda de até 80% ou 90% do valor até então pago pelo consumidor, o que se reveste de evidente abusividade.
Verificando tais desiquilíbrios contratuais, compete aos consumidores que se sentirem prejudicados, buscar o Judiciário, como forma de buscar o equilíbrio contratual e o afastamento de cláusulas contratuais que possam privilegiar apenas as construtoras.
Neste sentido, os Tribunais brasileiros têm estabelecido que, por medida de justiça e igualdade contratual, os contratos deste tipo devem ser revisados e equilibrados, para que sejam previstas e aplicadas as mesmas penalidades tanto para uma quanto para a outra parte, sem privilégios à construtora. Aliás, se alguém deve ter as cláusulas interpretadas em seu favor, é justamente o consumidor, conforme previsão do Código de Defesa do Consumidor!
O Superior Tribunal de Justiça (REsp 955.134/SC) entende que “mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor – em situações de análogo descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.”. Ou seja, as mesmas penalidades aplicáveis aos consumidores, devem ser aplicadas às construtoras.
Existem casos em que o atraso da obra é tão excessivo, que a cominação em desfavor da construtora pode chegar a mais de 50 % (cinquenta por cento) sobre o valor atualizado do contrato.
Não se trata esse percentual estimado de uma indenização e sim de penalidade contratual. É importante saber que, além do consumidor ter direito ao recebimento da multa contratual por descumprimento das obrigações da construtora, pode o consumidor também ser indenizado pelos danos morais e danos materiais sofridos (lucros cessantes e aluguéis).
Fato é que, seja por atraso na entrega da obra, seja por alteração unilateral do projeto, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (ApCível 669669-5) determina que o consumidor tem de ser indenizado pelos prejuízos decorrentes da indisposição do imóvel, fazendo jus ao valor do aluguel no período de atraso.
As questões acima tratam de critérios objetivos para a condenação da construtora, mas não se pode esquecer dos abalos decorrentes da frustração, arrependimento e quebra de expectativa ocasionado pelas construtoras. Determina nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (Ap.Cível 0472592-0) que as construtoras devem indenizar os consumidores pelos danos morais sofridos.
Evidentemente que não são todas as construtoras que agem de forma ilegal ou que infringem os direitos dos seus próprios clientes, mas aquelas que, por um motivo ou outro, tendem a assim proceder, sempre estarão sujeitas às penalidades que o Judiciário pode lhes aplicar.
