Alugar um imóvel é um dos tipos de negócio imobiliário mais comuns em nosso país. Este tipo de negócio é sempre regido por um contrato de locação, responsável por estabelecer as cláusulas a serem cumpridas e respeitadas pelas partes envolvidas.
Quando as partes firmam um contrato de locação, tanto locatário como locador, ficam no encargo de cumprir certos requisitos obrigatórios para o bom uso e boa manutenção do imóvel. Dessa maneira, preza-se sempre pelo cumprimento do negócio.
Contudo, sabemos que na prática do dia a dia, alguns fatores podem vir a gerar complicações aos envolvidos numa locação. Um dos principais riscos que se enfrenta ao locar um imóvel é a inadimplência.
Neste artigo traremos esclarecimentos sobre a ação de despejo, que é uma das formas de garantir a solução ao risco da inadimplência que o locador pode vir a sofrer. É importante saber que, este tipo de ação é a última medida a ser tomada, levando sempre em consideração o diálogo entre as partes para que possam resolver seus conflitos sem enfrentar a esfera judicial.
Do que trata a Ação de despejo?
A ação de despejo, que também pode ser chamada de ordem de despejo, consiste em uma medida judicial, prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O objetivo dessa ação legal é realizar a desocupação compulsória de um imóvel residencial ou comercial, quando o contrato de locação não houver sido cumprido.
Apesar de medida judicial prevista em lei, a ação de despejo precisa ser pautada do que consta no contrato de locação, firmado entre locador e locatário.
Portanto, para que o proprietário possa reaver o imóvel para si, faz-se necessário enfrentar o trâmite processual. No qual, após análise do contrato pelo juízo, sobrevinda decisão judicial que entenda o descumprimento do contrato, o locatário deverá se retirar do imóvel, no prazo definido. A partir disso, pode o locador alugar seu imóvel a outrem.
Quando posso ingressar com uma ação de despejo?
Frisamos que a ação de despejo deve ser a última tentativa de solucionar conflitos imobiliários. Procura-se manter o diálogo entre proprietário e inquilino, para uma solução amigável, buscando sempre a forma extrajudicial. Todavia, após todas as tentativas, não sendo possível solucionar o eventual conflito de forma pacífica, listamos algumas situações que podem necessitar da ação legal:
- Não pagar o aluguel ou taxas relacionadas ao imóvel.
É importante ressaltar que o inquilino é considerado inadimplente a partir do primeiro dia de atraso. Nesses casos, para evitar a ação de despejo, é fundamental as partes entrarem em acordo para quitar o valor ou valores em atraso.
Ainda, é importante saber que, na ação de despejo ajuizada por falta de pagamento, o inquilino possui o prazo de 15 (quinze) dias para efetuar o pagamento e evitar o despejo.
- Morte do locatário.
Nesses casos, a ação de despejo evita que o locador do imóvel se aproprie indevidamente do imóvel através da usucapião. Dessa forma, os herdeiros do locatário falecido ficam salvaguardados na ação de despejo para evitar a perda do bem.
- Realização de reformas ou alterações estruturais pelo locador, sem autorização do locatário.
Na maioria dos casos, os limites que devem ser respeitados acerca da realização de reformas ou alterações na estrutura do imóvel são bastante específicos dentro do contrato de locação. Aqui, caberá ação de despejo, caso o locador descumpra alguma das cláusulas estipuladas.
- Pedido de desocupação do imóvel, para uso próprio ou qualquer outro motivo.
Nesse caso, deve-se avisar o inquilino do imóvel, com prazo de 30 (trinta) dias de antecedência. Sendo que este prazo pode ser maior ou menor, ficando a critério das garantias entabuladas ou de algum combinado entre as partes. Aqui, cabe ação de despejo, caso o locador se recuse a deixar o imóvel.
Dos direitos do locatário
Quando do cumprimento de todos os deveres pelo locatário, este também estará protegido, com base no firmado no contrato de locação e na Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), que em seus artigos 23 a 26, elenca os deveres a serem cumpridos por cada parte.
Ademais, o locador tem direito em recorrer a ação de despejo, principalmente quando esta estiver fundada em motivos arbitrários. Comprovando ser injusto ou indevido o motivo da desocupação, o inquilino tem direito em permanecer no imóvel locado.
Por fim, sendo locador ou locatário, caso precise de auxílio acerca do tema abordado neste artigo, recomenda-se buscar um advogado especializado em Direito Imobiliário, para que este profissional possa auxiliá-lo em suas dúvidas jurídicas, respeitando sempre o estipulado em contrato e o previsto na Lei do Inquilinato.
#Imoveis #Locacao #LeidoInquilinato #Despejo
